中產階級哭了! 雙北買不到20坪

掀房事

文/連珠君

中產階級一直以來都是購屋的主力族群,但房價漲幅永遠大於薪資漲幅,一旦購屋,恐淪落為中產階級、平民生活的「中產平民」,雖然多需求3房,但在雙北高房價壓力下,只好退而求其次選擇2房,甚至造就20坪以下的迷你2房興起,邁向香港化的蝸居生活。

根據內政部主計處資料顯示,台灣2017年平均每月的總薪資為4萬9989元,近4年來僅漲幅5.7%,近4年來房價雖然修正,但依舊追趕不上2003年以來的2倍漲幅,如同香港一般的「蝸居宅」因應而生。

房價倍數成長 加薪龜速不到2

台灣房地產從2003年飆漲,到2014年達到高峰,台北市平均房價漲幅超過2倍,部分區域甚至有45倍的漲幅,雖然2015年房市開始修正,至今台北市卻僅下跌6.4%,新北市也僅下跌5%。根據內政部主計總處資料,2003年平均總薪資為42065元,2017年上漲至49989元,漲幅僅18.8%,和房價漲幅根本不成比例。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,對中產階級來說,房價高帶來的壓力除了頭期款之外,在雙北市不少家庭每月房貸也超過財務理想佔比3分之1,只要買了房子,往往對生活品質產生影響,要是加上育兒,有限收入更加捉襟見肘。

以4萬9989元總薪資反推建議購買房價,採333原則計算,每月可負擔房貸為1萬6663元,以8成、30年房貸、利率1.7%反推,可購買房價為587萬元,但這個數字,想在雙北市買房幾乎是不可能任務。

雙薪家庭買房 高公設比壓縮空間

若是雙薪家庭,簡單以2倍的總薪資計算,可購買房價僅有1174萬元,建商嗅到這股風潮,為搶攻預算有限的購屋族,類似香港的「蝸居宅」因應而生。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,以現今新案30~35%的公設比來看,正常2房坪數要26~30坪,但因總價不低,便朝向縮小坪數、降低總價方向規劃。

雙北新重劃區 建商推20坪內產品
天時地利不動產顧問總經理張欣民表示,在薪資所得沒有大幅度成長的情況下,中產階級只能遷就購買地段較偏遠或買坪數較小的房屋,小宅、坪數20坪以下的2房成為建商競相推案的產品,新北市幾個離舊市區較近的重劃區,如央北、江翠北側重劃區、土城暫緩重劃區便容易受到青睞。

大台北地區目前至少有14個銷售中的建案,規劃20坪以下的超迷你2房,在台北市有大安區「附中境」、中山區「中山凱宴」、北投區「中租御景」等,新北市則多集中在重劃區,包括「新外灘新月天地」、「歡喜市」、「遠雄江翠」、「金城舞2-都心花園」等。

「金城舞2-都心花園」副主委徐瑞政表示,本案19坪可規劃2房,總價788萬元起,一般2房都要25坪以上,同樣2房,相差了6坪,便宜了250萬元,已經快售完了,價差不小,一般3房多要35坪以上,我們只要25坪,還能有1.5套衛浴,臥室也都有開窗,坪效高,也賣掉3分之2了。

何世昌指出,迷你2房建案因房間數不變,但總價更低,不僅獲得首購族青睞,以出租收益考量的包租公、包租婆也趨之若鶩,這些迷你2房建案多是近1年才開賣的新建案,銷售反應不錯,迷你2房推案風潮恐繼續延燒。

▲不少低總價迷你2房位於新興重劃區,土城暫緩發展區建設不少,吸引民眾目光。

【行家開講】

◎預售迷你2房  室內實坪恐10坪內 / 何世昌《住展》雜誌經理
182房的迷你小宅來看,若公設比32~33%,陽台、雨遮等附屬建物佔15%來計算,室內實坪大概剩9.5坪,要隔出客廳、廚房、衛浴及2間臥室,不僅公領域的客廳、廚房空間相當迷你,每間臥室恐只有23坪,無法容納標準尺寸的床與櫃子等家具。不過,這類迷你2房多採預售,民眾購買前還是要謹慎思考自身需求,以免交屋時,與想像落差過大。

◎貸款長路漫漫  預算留升息後路/ 張欣民 天時地利不動產顧問總經理(配專家照)

台灣低利已久,美國近期升息動作頻頻,台灣央行升息可能性大增,但即便升息,也僅僅只有半碼,房貸族還不會有明顯感受,就如同溫水煮青蛙,但如今選擇30年房貸的民眾增多,5年之後利息可能大幅度上升,加上建商為降低前期購屋負擔,以公司貸、信貸等方式降低自備款,成屋後房貸、公司貸兩頭燒,經濟能否負荷,民眾要多加精算,建議保留一點經濟餘力,以防突發大筆金額支出。

◎不求一次到位 蛋白區挑機能買房/ 徐佳馨 住商不動產企畫研究室經理

買房關鍵不在於一次到位,先求有再求好,隨著自我提升,從蛋白區到蛋黃區,以交通成本替代房價成本,在能夠負擔的範圍內買屋成家,壓力就不至於那麼大。在蛋白區的選擇上,以生活機能較佳、交通方便的蛋白中的蛋黃為首選,除了生活方便外,因自用客戶多,房價也穩健,轉手也容易,未來想要換屋,不至於產生太大問題。

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