【法拍屋教戰】沒這3項技能別碰! 買法拍最怕「假會」

【文/楊茲珺】法拍屋只有專業投資人能入手?投標過上千件法拍屋、人稱「法拍教父」的黃正雄說,只要自身做足功課、摸熟法拍遊戲規則,自住客也可以從法拍市場撿便宜,有些較「複雜」的案件,委託代標業者處理,雖然需要多支付拍定價的4~5%費用,但可省下後交屋的麻煩。

▲遇上熱門標的物進行法拍時,法院投標室外會聚集不少人潮。
▲遇上熱門標的物進行法拍時,法院投標室外會聚集不少人潮。

愈難處理 利潤空間愈大

買法拍屋,當然可以自己來,但是得要先跨過3大門檻。首先,是要具備房地產基本知識,黃正雄表示,會落入法拍階段的房屋可分為4種,依照取得使用權的難易順序,分為點交屋、不點交屋、共有物持分以及土地分割4種,由法院保證交屋的點交屋當然是最容易,但價格也最趨近市價,愈後者的門檻愈高,與市價落差也愈大。

要判斷法拍屋價格是否已經落底,必須綜合實價登錄、產品地段、後續取得難易程度等因素來考量,這與房地產專業息息相關。黃正雄舉例,一般司法院公告的面積都是採平方公尺制,不是民眾所熟悉的坪數,沒經驗的民眾很可能就栽在第一關,做出錯誤的房價判斷。

其二是金融知識。法拍屋保證金為底價的2成(台中與台東地方法院規定為3成),其餘尾款必須在得標之後的7天內繳足。黃正雄提醒,多數人的保證金都是繳交支票,但若支票抬頭寫錯、法院拒收,就會前功盡棄成廢標。此外,在投標前2周就應該向銀行確認是否承做貸款,確認後再投標,得標後的隔日就應該儘速找銀行對保,免得銀行來不及在7天內承作貸款。

所有權不等於使用權

最後、也是最重要的是法律知識。黃正雄表示,買到法拍屋後,意謂著取得法拍屋的「所有權」,但是不代表可立即取得「使用權」,以點交屋來說,如果是空屋狀態是最幸運的,通常在一個月內,由書記官、警察、強制執行人員陪同下就可以順利交屋,若是遇到屋主還入住在內,若是屋主激烈抵抗,必須跑完3次履勘流程才會強致執行,因此起碼要3~4個月才能交屋。

▲房價未明顯下跌,低於市價的法拍屋,成為自住客成家的另一個選擇。
▲房價未明顯下跌,低於市價的法拍屋,成為自住客成家的另一個選擇。

如果是不點交屋,遇到有租約、第三人佔用等情事,就得跟佔用方交涉、談判,甚至動用提告、進入訴訟程序才能請求返還使用權,此時法律專業絕對必要,也是能否儘速交屋的關鍵。黃正雄提醒,如果不具備上述3項專業,委託合法專業的代標業者,花一點錢獲得相關諮詢,應該還是相對划算。

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