【社區有地雷】社區設備要保養 小心省錢出人命

【文∕連珠君】民眾對於社區的各項設備,普遍都有維修保養的觀念,加上近年社區智慧化革命啟動,對於空間的管理更即時,對於設備狀態的掌握度更高,但專家指出,台灣民眾缺乏長期修繕計畫,經常覺得壞掉再說,導致要更換時面臨資金缺口危機。

▲國人缺乏建置長期修繕計畫意識,一旦電梯達到年限需更新,社區就要面臨說服住戶在短期間拿出大筆管理費。
▲國人缺乏建置長期修繕計畫意識,一旦電梯達到年限需更新,社區就要面臨說服住戶在短期間拿出大筆管理費。

電梯使用頻率高 零件常更換

根據Yahoo民調顯示,有超過一半的民眾認為機械車位隱藏著危險,其次電梯及機電設施也佔20%以上,東京都公寓大廈管理維護經營企劃部協理顏世禮表示,一棟建築物生命如果以50年來看,電梯的鋼纜每10~15年就要換1次,馬達3~5年就要更換,小至電燈也是1~2年就會壞掉,每個東西都有生命週期,在建築物存續時間中,很多東西都要更換多次。

註:共5萬9930人參與投票 資料來源:Yahoo奇摩民調中心
註:共5萬9930人參與投票 資料來源:Yahoo奇摩民調中心

現在設施維護講的是預防性保養,以及預防性更新,就像是消防的消安檢查,其皮帶不能等斷掉才更新,滅火器雖然沒用到,但也是超過保存期限就要更新,所以需要有長期修繕計畫,去評估外牆什麼時候要拉皮,管線什麼時候要更新,以免發生火災,降低危險產生。

不過台灣在這部分的意識很低,也不願意去施行,經常覺得等設備壞掉再說,等到東西真的壞了,卻缺乏經費更新,這部分希望政府可以可以法制化,但一直沒有通過,現在政府都更,除了重建以外,還有整建維護,就是再說這部分。

近3~5年大樓掀起智慧化革命,將一連串的社區管理程序,都在智慧平台內完成,例如公設預約,住戶到預約時間可以自行刷卡進入,沒人使用的狀態下,會自行斷電,達到節能省電效果,也能分析各項設施使用的頻率狀況,可以針對使用率低的空間去活化使用,另外還有「錢」的管理,以往收管理費都要管理人員開三聯單,現在只要行動支付,增加社區財務安全。

▲智慧化的管理可以讓住戶直接使用APP預約公設,並自行刷卡進入使用,一旦無法使用,還能自行斷電,達到節能省電的效果。
▲智慧化的管理可以讓住戶直接使用APP預約公設,並自行刷卡進入使用,一旦無法使用,還能自行斷電,達到節能省電的效果。

社區智慧化 提升管理效率

最直接的是,智慧化增加社區的安全,例如有人進入屋頂、水塔及陰暗的角落,馬上提出警訊,並啟動攝影機及照明,讓管理人員可以第一時間了解狀況,還可以進一步關心闖入的住戶是否心情不好,降低跳樓自殺的情形發生,增加對社區的掌控,另外,智慧化連接社區各項設備,隨時監控、記錄設備的運轉狀況,一旦有異常,馬上提出警告,提升管理效率。

不過設備發生異常,有時是因為設備壞掉了,但也有可能是維修人員的疏失,如發電機是當停電時,供電給電梯及照明設備,常發生維修人員維修完成後,忘了將手動操作轉換成自動啟動,導致停電時發電梯沒有正常運轉。

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