【管委會管什麼】社區也想成立管委會 我該這麼做

【文/楊茲珺】早年因為法令不全,屋齡逾25年的集合式住宅幾乎都沒有成立管委會,如果想要自立救濟,該怎麼做呢?專家建議,先找人、再募資,才有人力和財力可以修繕管理。但社區人多嘴雜,要讓過去沒有繳管理費習慣的人掏出錢來最困難,最好能有善於溝通的人穿針引線,否則極難成事。

▲「太平盛家堡」成立管委會5年,趁著管委會開會還在中庭舉辦餐會活動,住戶踴躍參與。太平盛家堡提供
▲「太平盛家堡」成立管委會5年,趁著管委會開會還在中庭舉辦餐會活動,住戶踴躍參與。太平盛家堡提供

在「太平盛家堡」住了21年的秀麗姐是元老住戶,當年根本不知道建商應該要幫忙成立管委會。根據《公寓大廈管理條例》規定,「新建社區由起造人代表依法擔任召集人」,當入住的戶數、以及所佔的區分所有權比例達半數以上,就該在3個月內召開區分所有權人會議。

台灣國際物管總經理周乃煒表示,現在建商都已經很嫻熟作業,物業管理公司也累積相當專業,除非建物品質出現重大瑕疵,引發建商與住戶之間對立,不然多數新社區成立管委會的過程都還算流暢。

違建住戶不願被管

但是,舊社區要憑空生出一個管委會,困難度很高,因為要從住戶口袋掏錢並不容易,加上有些違建、佔用公用地的住戶,更不願意「被管」。根據規定,想成立管委會至少要有2/3的區權人出席、3/4出席人數及區權比例同意,如果人數不足,必須在短時間內繼續召開第二次會議,應該有1/5區權人出席、出席人數須過半同意,才能成立管委會。

▲停車場如今乾淨整潔,也規劃機車格出租給住戶。
▲停車場如今乾淨整潔,也規劃機車格出租給住戶。

21世紀不動產房仲沈政興回憶:「這社區共50戶,第一次開會只有6戶參加!」後來這6戶鐵咖再分頭去遊說相熟的鄰居,到第二次開會終於來了20幾戶,高過1/5區權人出席的門檻,才成立管委會、並選出主委。成立後可以向各地政府申請補助,金額不多但是不無小補。

沈政興做好一份修繕財務計畫書,估算所有該修、該換的設備金額,除以總戶數,就是每一戶得拿出來的錢。收到錢後,就立刻設立門禁、裝設監視器,公共電力申請復電、並裝設LED燈,社區重見光明,再也沒有宵小趁虛而入,這讓住戶立刻有感,後續每戶每月繳交1000元的管理費也就甘願了。

機車格收租金 創造收入

接下來則是妥善規劃社區的機車停車格,把機車趕到社區外空地以及地下室停車場,針對機車位額外收取月租金,為社區創造每個月2萬元的被動收入。然後再修繕公共糞池、水管等藏起來卻重要的基礎設施,讓社區一步一步往好的方向前進。

▲沈政興憑藉熱情與善意打動住戶,才能從無到有催生管委會。
▲沈政興憑藉熱情與善意打動住戶,才能從無到有催生管委會。

沈政興建議,任何跟管委會相關的疑問,都可以向地方政府都發局的公寓大廈管理科詢問,而後續的管理,如果經費不足、無法聘請物管公司協助,坊間有物管公司願意接受顧問聘約,每個月收取幾千元協助製作社區財報與其他文件,以利向政府申報備查。

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