降息誰受益/房貸族沒全爽到 學者更擔憂低利讓炒房蠢動

▲台灣央行降息1碼,公股行庫加碼降息,自用住宅貸款利率多降1碼,但學者認為要減輕房貸族壓力應提高所得、讓房價回到合理水準,低利反讓炒房蠢蠢欲動。(示意圖/取自pixabay)

受到新冠肺炎影響,全球央行掀起降息風,台灣央行在睽違4年多後,首度降息1碼、即0.25%,甚至公股行庫在行政院要求下,還多降1碼,為持半年,也讓房貸利率最低跌破1%。但學者認為在高房價之下,降息無法解決房貸族壓力,尤其這波降息是因疫情影響,利率不可能一直這麼低,重要的仍是要提高所、讓房價回到合理水準,建議央行可採選擇性信用管制,區分自住者和非自住者,給予不同的貸款條件,非自住者不該再享優惠,長期如此才能讓房價合理下滑。

由於央行降息1碼,加上公股銀行在配合政府紓困政策下,針對消費性貸款加碼降息,其中自用住宅貸款不論是否受疫情影響,符合自用條件的房貸戶,貸款金額在1000萬元內利率都可再降1碼,為期半年至9月30日止,也就是說,在9月30日前公股行庫自用住宅貸款客戶可降息2碼。

也因此,政策性貸款像公教人員適用由台銀承辦的築巢優利貸月底前利率降至1.06%;公股行庫承做的青年安心成家優惠貸款,加碼後2段式機動利率前2年降至0.94%,第3年起為1.24%,一段式機動利率也僅1.18%,甚至比有些數位帳戶活儲利率還低。

不過,清華大學科管院榮譽講座教授張金鶚指出,在疫情衝擊下,即便央行選擇降息,因利率已降到相當低,再降1、2碼差異不大,對於有財務壓力的房貸族來說只是苟延殘喘,無法解決問題,重要的仍要提高所得,讓房價回到正常合理水準,尤其這波降息是因疫情造成的短暫現象,不是因房市關係,未來利率不可能一直都這麼低,買房不是不要還錢,天下沒有白吃的午餐。

更令人擔心的是,「低利率」反而讓房產業者及投資客慫恿大家「危機入市」。張金鶚表示這次新冠肺炎疫情與過去SARS不同,那時房市跌到谷底,因此SARS之後房市就反彈復甦,但現在整個房市才剛下來一陣子,大家確實有點縮手,量縮但價沒跌,大家還在撐,房產業者及投資客口袋仍很深,根本有恃無恐、房價不可能降,反而可能鼓勵大家趁低利買房。

在這情況下,張金鶚提醒「炒房有點蠢蠢欲動」,這是央行或是政府應該要審慎注意,這部分仍有隱憂存在,尤其現在受疫情影響,很多產業都不好,但房市沒太大影響,還是有人在大量收購土地,造成人民焦慮到底現在要不要進場買房?不買房價可能還會再高,要買又沒錢買,變要拚老命去買,政府並沒有注意到真正想買房者心中的困境。

張金鶚認為,在經濟基本面不好之下,現在不應該跟著房產業者起舞,民眾還是要衝量自己的狀況實力,若實正需要買房那沒辦法,但財務還是根本關鍵,特別是未來經濟不好更要審慎面對,尤其買房是大筆資金,「風險比報酬來得重要」,換句話說「不要貪利差賠了價差」,不要只為了貪短期未來可能的的報酬忽略未來風險更大。

至於如何減輕房貸族的還款壓力?張金鶚建議央行可考慮實施選擇性信用管制,區分自住者和非自住者,給予不同的貸款條件,非自住者不該再享優惠,甚至應該更緊縮,提高非自住者的貸款利率,減少其貸款成數,長期如此才能讓房價合理下滑,幫助想要新購屋的年輕自住者,然後透過資產重估,才能真正幫助已購屋自住者的貸款負擔能力。

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