【地產專欄】蔡志雄:政府擬推空屋稅 台北租屋市場影響大?

近期台北市政府研議開徵空屋稅,只要房屋閒置、沒在使用超過一年,無論是店面或住家,就課徵比有在使用的多屋更高的房屋稅,亦即空屋稅率應高於3.6%,以鼓勵屋主釋出空屋,消息一出,馬上引起熱烈討論。究竟課徵空屋稅,會帶來什麼影響呢?

▲課徵空屋稅對一般房租有抑制作用,但店面就不一定有影響。王麟琴提供

對供住家使用空屋的影響

政府這幾年為了解決高房租的問題,力推社會住宅政策,並制定租賃住宅市場發展及管理條例,特別扶持包租代管行業的發展,但是社會住宅開發卻仍遠遠落後目標數量。值此時刻,台北市政府研議課徵空屋稅,應會迫使屋主將空屋釋出,交由包租代管業者轉成出租住宅之效果。

大多數空屋為大坪數或老屋,無論是太大或太舊,都不適合當下之居住需求。無論大坪數房屋透過裝修成為套房、雅房,或以共生方式經營,都需要專業管理,至於老屋翻修,更需要投入相當之成本。

當屋主面臨繼續空屋的稅負增加,只要將房屋委託包租代管業者,除了有租金收入,尚可享有租稅的優惠,在一手棒子一手蘿蔔的狀況下,自然會使得空屋釋出數量增加,對於目前租金持續上漲的狀況至少會產生抑制的作用。

對供店面使用空屋的影響

至於對店面的影響,那就大不相同,畢竟,店面的屋主口袋比較深,而且,屋主最大的考量,是調降店面的租金將會影響房屋出售的價格,損失會比繳稅來得更重。例如6億的房子月租100萬,投報率為2%,如果將租金降為50萬,同樣以2%投報率反推,房價將只剩下3億。

因此,店面屋主在兩相權衡之下,即使面對空屋稅,還是會咬牙苦撐,而非降價求租。另外,如果房屋閒置超過一年才是空屋,那只要短期租給特賣會就不會變成空屋,所以屋主也可能朝空屋的定義上去做規避。

同時還要考量,店面能否順利出租,跟現代網路商業型態及商圈發展都有關係,不全然只要降租就有人會租,所以課徵空屋稅,對於店面租金的影響較為有限。

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