【房產哪裡有問題】父母想送房 節稅怎麼做?

新北Kevin來信:家裡有三兄弟及一個姊姊,房產都在爸爸名下,爸爸今年70歲,身體慢慢變差了,他們在三重站附近,有一間店面跟3樓合併戶,屋齡大概12年(店面是都更改建、樓上是買的,房貸都清了),爸爸想先過給小孩,不知道怎麼處理比較好?

▲父母總想把房子送給子女,自房地合一稅上路後,以逐年贈與現金搭配買賣及自用住宅稅率,可達到最佳的節稅效果。

地政士全國聯合會榮譽理事長王進祥:先查市價 試算稅金

想要生前將房產先過戶給子女,要先搞清3戶房產的市價,及試算土地增值稅(土增稅)、契稅、贈與稅等金額,還要考量子女未來出售,將產生的房地合一稅或財產交易所得稅的多寡,父母想把房產給子女,常見有買賣、贈與及繼承等3種方式,以這個例子,因爸爸於2015年前已取得房產,建議採繼承方式較佳。

2015年前買房 選繼承方式節稅

繼承房產無須繳交土增稅、契稅、所得稅、贈與稅,雖要繳納遺產稅,但其免稅額、扣除額及級距都較贈與稅高,遺產稅免稅額有1200萬元,贈與免稅額僅220萬元,遺產稅5000萬元內稅率為10%,5000萬元~1億元為15%,1億元以上為20%,贈與稅2500萬元以下課徵10%,2500~5000萬元課徵15%,5000萬元以上課徵20%。

最重要的是,爸爸的房子是在2015年前取得,子女繼承取得後轉賣,可用舊制計算房產交易所得稅,土增稅的稅基也調整至繼承日,可達到節稅效果。

逐年贈與現金 搭買賣自用最省

若要生前贈與房產給子女,則以逐年贈與現金(父母每年各有220萬元的贈與免稅額),搭配買賣並申辦自用住宅稅率,是最節稅的方法,以買賣方式移轉,賣方父親會產生土增稅、交易所得稅,兒子則要繳契稅,房價愈貼近市價,未來兒子出售時的房地合一稅成本愈高,達到節稅效果。

由於房屋持有已12年,預估土增稅不會太低,建議3戶同時過戶,使用一生一次自用住宅稅率,另若考量到1樓可能作店舖,爸爸可以先過戶樓上2戶,1樓在停止營業與停止出租後1年,將房產由父親贈與給母親,再辦自用稅率賣給兒子,就可多使用母親的一生一次的自用住宅稅率。

選擇買賣方式 自備半年內付清

由於父子屬於一親等,國稅機關會加強審核買賣金流及買受人的經濟能力,女兒未來也可能質疑,因此,所有流程應要與買賣相同,有私契、公契、實價登錄、銀行貸款、代書辦理過戶等,絕對不能虛偽不實或便宜行事,若自備款兒子要分期付款給爸爸,3∼6個月要繳清,否則仍會視同贈與。因是買賣,媳婦則有剩餘財產差額分配權,也就是說,萬一離婚,媳婦仍有一半的產權。

▲地政士全國聯合會榮譽理事長王進祥認為,房屋遺贈給子女可省下土增稅、契稅等支出,且可避免子女不孝的問題。

贈與要繳納土增稅、契稅、贈與稅,與買賣相比,不僅增加贈與稅,土增稅也不能用自用稅率,未來兒子售屋,還將產生高額的房地合一稅,因贈與房產的贈與價值是依據土地公告現值與房屋評定現值,遠低於市值,未來將造成高額的房地合一稅,此時,媳婦則不可主張剩餘財產差額分配權。此外,如父親不幸2年內過世,則視同遺產,仍須申報繳納遺產稅。

實務上,建議贈與要附有負擔或條件,並同時寫在公契與私契上,比較真實,也避免小孩不孝順,例如附上兄弟3人未來不可以不孝順、不可以吵架、打架,否則房產收回。另外,除父親(贈與人)繳納贈與稅外,受贈人要繳納土增稅及契稅,常見由父親繳納,都可能被質疑父親是受騙贈屋的。


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