【週報】改變台灣房地產的10件事

撰文/陳宸 編輯/吳苡辰 圖片/陳宸攝

【週報】改變台灣房地產的10件事

國內房地產發展潮起潮落,無論是買氣冷凍,還是房價大漲,其實都受到許多房產事件與政府政策所影響,到底近幾十年來,有10大事件改變了國人買房子的想法與房地產生態,讓我們一起來回顧並了解。

事件1:捷運線陸續開通 影響房價發展

1996年,台北木柵捷運線通車後的,房子只要有捷運通過,立刻加值,這其實也是造就雙北市近年來房價逐步攀升的重要原因之一,譬如新北市的板橋、蘆洲與土城,近年來房價持續往上漲,捷運發展是一大關鍵因素。

【週報】改變台灣房地產的10件事

事件2:林肯大郡倒塌 重視山坡地住宅

1997年,溫妮颱風襲台,「林肯大郡」社區因位於順向坡,導致28死慘劇,該事件後,政府即開始正視山坡地住宅問題。

1998年,政府重新制訂《建築技術規則》,明訂不得開發建築的山坡地包括,順向坡傾角大於20度,且有自由端,基地面在最低潛在滑動面外側地區。已領取建築執照的建商,在申請使用執照前,必須先檢附立案、或具公信力的檢測單位的地質鑽探報告。

【週報】改變台灣房地產的10件事

事件3:小坪頂成「八卦山」 遺留爛尾樓 治安成疑慮

1988年開始,陸續有8家建商進入新北市小坪頂推案,房市看似活絡,沒想到卻遇上林肯大郡倒塌意外等事件影響,山坡地開發備受質疑,山坡地建案全都慘兮兮,小坪頂上的8家建商無一倖免,從此小坪頂被戲稱為八掛山,至今小坪頂仍遺留許多當時蓋到一半、現今早已荒廢的爛尾樓。

近幾年建商又捲土重來,將小坪頂塑造成香港半山,號稱有許多大陸富豪在此置產,推出每坪開價上百萬的豪宅建案,但由於上山路途遙遠,且沿路觸目可見空屋與爛尾樓,也讓不少有意購買的富豪,對治安問題產生疑慮。

【週報】改變台灣房地產的10件事

事件4:921地震後 房屋結構高標準

921大地震死傷慘重,震出台灣人民對於住家安全結構的重視,不僅政府的建築法則,與安全標章規定更高標準之外,連帶促使許多新建案的建築結構與工法也有所改變,更加強房子的耐震功能,包括耐震係數,使用哪些耐震建材,也都成為台灣人購屋的重點考量之一。

新建案強調防震功能,而中古屋買賣,民眾除了會仔細看建造年份,確認其結構是否安全,甚至還會要求出具物件是否列入紅、黃標的証明。而銀行貸款則除了以往火險之外,還加入了地震險,加強民眾的購屋保障。

(註:黃標:因地震使房屋結構有所損壞,但沒有立即危險,只要經過修繕,還是可以居住。紅標:因地震使房屋結構嚴重損壞,有倒塌之虞,不適合居住,政府要求撤離。)

事件5:SARS影響 房價由谷底反彈

許多人都記得SARS造成房價大跌,其實中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,在SARS爆發前,台灣房市早已冷清許多,只是後來SARS疫情爆發,造成台灣人心惶惶,對未來充滿不確定感,才又導致房價再往下跌。

但危機就是轉機,當初在危機入市買房的人,後來因為疫情受到控制,台灣人信心回穩,房價也跟著回漲,許多人都因此賺到了一桶金,甚至出現以屋換屋,以小換大的買房潮,加上投資客開始進場,也掀起一波房價漲潮。

事件6:政府抑制房價 稅與法齊發

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為,台灣目前在抑制房價的作為上,除了緊縮銀根之外,就是政府增加稅負,包括豪宅稅、囤房稅、奢侈稅,甚至目前討論中的房地合一,都是抑制房價的方法。

但從目前狀況看來,不少建設商已經開始思考增加降價空間,先賣出賣相比較差的建案,因此,台灣房市近期之內會有些許盤整,中長線會維持量縮。

事件7:實價登錄登場 交易更趨透明

2012年,內政部不動產交易實價查詢服務網正式起跑,使得房價更趨透明化,許多過去漫天喊價的房子、豪宅,經過實價登錄一查,才發現成交價根本只有喊價8折左右的價格,甚至遠低於8折,買方漸漸不信任賣方與房仲的開價,總要仔細比對實價登錄價格後,才要進入房價議價階段。

接下來,2016年,財政部預計將實施房地合一實價課稅,也就是屋主在實際交易賺多少,都要按照新稅率課稅,讓獲利在課稅上符合租稅公平的效果。

【週報】改變台灣房地產的10件事

事件8:文林苑都更爭議及後續修法

文林苑事件始於2012年,王廣樹一家人的不同意所擁有的2塊土地和建物,被強制劃分在台北市政府核定的都市更新範圍內,將由樂揚建設興建文林苑住宅大樓,甚至被強制拆除,當時引起各界的極大抗爭,2014年3月14日,王家才與建商達成和解,事件落幕。

文林苑事件後,連帶導致大台北地區其它都更案都陷入停擺,不少建商更放棄推動都更,另闢獲利管道。此事件也促使都更案重新修法,都更門檻更高,好處是可降低爭議,但徐佳馨認為,缺點是將造成都更推動無力,但大台北地區還是存在許多屋齡超過30年的老宅,若有天災劇變,狀況將難以掌控。

【週報】改變台灣房地產的10件事

事件9:棒打富人 豪宅限貸冷卻交易

2013年,央行調整8,000萬元以上的不動産貸款,不得超過60%,豪宅買氣就開始變冷,尤其是偏向投資想法的購屋人,因需要準備的自備款金額大幅提高,而縮減購買房產的數量,加上擔憂節稅功能消失、金流曝光,使得豪宅購買的觀望氣氛轉濃。

2014上半年,豪宅市場亦不熱絡,反而是2房、套房等房產,因屬於生活必要型的房產,交易較為正常。對於豪宅市場又啟動加稅,優美地產企研室召集人葉立敏認為,未來會更加速國內資金轉往海外投資的腳步。

【週報】改變台灣房地產的10件事

事件10:桃園合宜住宅弊案 震驚市場

2014年5月底、6 月初,時任桃園縣副縣長葉世文,因疑似收受桃園八德合宜住宅得標商遠雄集團賄款,葉世文與遠雄董事長趙藤雄先後被檢方收押,經查就連林口A7合宜住宅都有類似的行賄狀況,強調居住正義的合宜住宅,竟爆發出官商勾結弊案,民眾不禁質疑台灣還有實現居住正義的機會嗎?

合宜住宅是以縣府、國有土地標售,讓建商取得成本較低的土地,再以此興建低於市價6、7成的房屋出售或出租,政府原意是政商合作,幫助民眾脫離無殼蝸牛的窘狀,卻沒想像到,2014年竟爆出疑似建商買通官員,取得低價土地,以獲取利潤的醜聞,因而更加深民眾對政府與企業的不信任感。

弊案爆發後,合宜住宅政策開始備受質疑,政策方向也開始轉彎,譬如提高出租比例多於出售,或是未來轉售合宜住宅條件,必須與原購買人的條件一致等,但政策還在變動中,民眾不僅無所適從,也依然有許多無殼蝸牛。

回顧台灣近10年房市發展,從2003年起漲至今,雖然中間歷經全球性次級房貸風暴、金融海嘯等經濟因素,但雙北市房價還是漲聲不斷,直到2013年,政府開始積極介入抑制房價,漲幅才漸漸趨緩,未來還將發生哪些影響房產發展的重大事件?就讓我們一起繼續看下去。


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