【週報】買捷運「潛力」宅 一定要挑的6大指標

撰文/趙米娜 編輯/吳苡辰 圖片/盧志杰

【週報】買捷運「潛力」宅 一定要挑的6大指標

指標1:選未來有重大建設的站較有增值可能

「買房跟著重大公共建設走!」這句話大家朗朗上口,用在買捷運宅的道理也一樣。若是有選擇機會,除了僅守「3377」原則(編按:通勤30分鐘、票價30元、捷運坐7站、走路7分鐘),另項指標即是挑選有重大交通建設支撐的站別。

台灣房屋智庫研究員洪佩君舉例,像是新莊區的新北產業園區、幸福站、頭前庄皆具有此等優勢。不過就房價來看他首推幸福站。在重大建設方面:幸福站西臨新莊舊市區、西北有新莊副都心、東倚頭前重劃區,加上北側有中山高、台64八里新店快速道路,南側有通車的捷運新莊線以及即將通車的機場線。

在房價上,目前平均房價仍在3字頭,比起沿線會經過的板橋區、中和區、新店區的均價來得低,且周邊又有兩大重劃區題材,對其後市價格有其支撐。



【週報】買捷運「潛力」宅 一定要挑的6大指標

 

【週報】買捷運「潛力」宅 一定要挑的6大指標

指標2:挑捷運末幾站找CP值高

洪佩君說,「捷運末端同時擁有軌道經濟效益以及相對低價優勢」,台灣房屋智庫研究員表示,對於精打細算的購屋族而言,其實是很適合的入門選項。

拿台北市捷運來說,板南線的末端南港展覽館站,除了正台北市門牌,也有雙捷運交會的效益(內湖線與板南線),就最新的實價登錄顯示,單價是相對親切的「5」字頭,相較之下,是從台北車站以東沿線中房價最便宜的地方,亦比北車週邊房價至少便宜10萬。

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指標3:在主要交通幹線,挑「進出人次低的站」

淡江大學產業經濟系教授莊孟翰建議,如果想要買相對便宜的捷運宅,不妨沿著區域內主要交通幹線,找進出人次較少的車站周遭附近下手。

他進一步說明,會主張此論點在於他長期觀察雙北市捷運旅運量以及當地房價的關係,他發現每月進出人次都低於10萬的捷運站,或是因生活機能還不完整,一般人買進意願低,或是腹地較小、開發不易等因素,沒有太多新建案的拉抬或炒作,房價波動較低,反而值得挑選。

指標4:選房價和租金行情近3年有持續上漲的捷運宅

投資房地產有十幾年經驗的Mike說,「租金行情持續有漲幅是重要指標,表示價格有其支撐性」;但若漲幅呈現停滯或是下修,就要再進一步分析是否區域發展已達頂峰,評估進場時是搶在低點,還是套在最高點。可以先上網找專討論房市的論壇、房仲網站,或是當地的店頭,統計出近3年來的房價及租金的成長幅度。

至於租金行情分析,定是生活機能越佳的地區會越高,如果同樣是捷運周邊宅,價格差不多,但A區租金平均值為2萬元、B區則是3萬元,理當選B區,表示大家仍看好此區,更有其人口支撐。

【週報】買捷運「潛力」宅 一定要挑的6大指標

指標5:高於均價1成就不考慮

Mike說,「未來的大台北地區哪裡沒有捷運!」有些賣方故意倚藉著手中物件離捷運站近、步行10分鐘內可抵達,藉機哄抬價格。

假設同坪數的房子,在同區域內的成交行情是1000萬,若賣方想賣到1100萬就不要考慮,更有些屋主會幫你畫未來大餅,說會多熱鬧、會漲多少,房價抬到1200萬以上,硬生生多出周邊行情200萬,當你的房價已經包括了「那個夢」,那未來夢實現時也漲不上去了,更何況若夢破了,不增值反跌。

指標6:用公式推出不合理捷運宅房價

專家按過去經驗建議,距離捷運500公尺內的房價,一般都比同區段物件高出20~30%;1000公尺內則遞減為10~15%。想購買捷運宅的消費者不妨按此公式算出合理的房價範圍,如貴上太多,表示賣方開價過高,買進時需慎重考慮。

捷運住宅(500公尺內)房價=500公尺以外物件的平均房價*(120%~130%)
捷運住宅(1000公尺內)房價=1000公尺以外物件的平均房價*(110%~115%)


【週報】買捷運「潛力」宅 一定要挑的6大指標

 

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