【地產專欄】洪倩宜:買房只需頭期款?你不知道的購屋交屋程序大解密!

你知道購屋交屋有一定的SOP流程嗎?從簽約用印完稅到交屋,購屋付款流程四大階段可是有規範的!包括簽約要給付總價的10% ,另外,用印、完稅到最後交屋都有一定比例的費用,這中間所需要的時間及費用,今天一次分析給你知。

▲買賣房屋前先把附加費用、稅款弄清楚,避免備款不足。圖片來源:Flickr@jinkazamah https://reurl.cc/zylXXQ
▲買賣房屋前先把附加費用、稅款弄清楚,避免備款不足。圖片來源:Flickr@jinkazamah https://reurl.cc/zylXXQ

阿偉存了1百多萬,好不容易透過房仲買到1間690萬的中古屋,高高興興跟屋主簽了約,也找了銀行談好房貸,卻才發現自己忘了還有仲介費、各種房屋相關稅費、地政規費、代書費、地震火災險及銀行手續費等等,這些林林總總加起來也要十來萬,更遑論還有裝潢、家電、家具及搬家等費用也要一併考量,手上現金剩餘不多的他,只好趕快找家人求救,總算順利完成了過戶交屋程序。

買賣屋程序複雜 稅金規費一籮筐

大多數人買房經驗不多,面對斡旋金、定金、用印、完稅(印花稅、契稅)、申辦房貸、代書費、履約保證費等,往往聽得霧煞煞,還有房款如何繳付也搞不清楚。

所幸現在這些問題大多可由房仲業者及地政士(代書)代為提醒,協助民眾於簽約後一步步完成步驟,地政士也會預收一筆款項,只要按照約定時間匯款至指定帳戶,先支付相關稅費與規費,日後再將單據與餘額退還,所以真的不用太焦慮,但手上多留一筆現金確實是有必要的。

房子是大多數人一輩子買賣金額最大的商品,半點都疏忽不得,因此確定簽約買屋之後,緊接著要面對一連串房屋產權過戶手續,其中簽約、用印程序繁瑣,務必要了解相關流程,才能減少糾紛產生。購屋交屋的程序大致如下:

流程1:簽約
買賣雙方備妥相關文件、驗明彼此身份後簽約用印,此時買賣方可協議房屋價金分幾期及每期多少比例進行交付。一般而言,簽約時買方會先付5%~10%給賣方作為簽約款。

流程2:用印
買方準備私章、賣方準備印鑑章,共同完成公定契約。銀行也會在此流程進行徵信、估價以辦理房屋貸款,同時雙方需負擔印花稅費,印花費為土地及建物公契價格的千分之1。

流程3:報稅
賣方及買方須各自向不動產所在地的稅捐單位申報土增稅、契稅。核課的土增稅分為一般及自用2種,而稅單核發需7~21天;契稅則依當年度的房屋現值的6%做計算。通常土增稅由賣方負擔、契稅由買方則負擔契稅。

流程4:完稅
依照規定,房子上年度的地價稅及房屋稅須繳清,才能辦理過戶確認完稅,這時買方須再付價金10%,稱之為完稅款。

流程5:送件過戶、設定
接下來辦理產權過戶登記到買方名下的步驟,這時需等買方抵押權完成設定,好請銀行撥款。過戶之時買賣雙方須向房屋所在地的地政機關繳納行政規費。行政規費分土地登記及建物登記2類,前者依公告地×面積×千分之1計收;後者依房屋現值×千分之1計收,流程需3~5天完成。

為避免風險產生,過戶之前,雙方應事先約定尾款交付的時間與擔保方式,由買方開立尾款同額擔保本票,作為尾款支付擔保,一般多由代書暫時保管,待房款全數付清後始將本票退還買方。

流程6:交屋
最後買方請申貸的銀行代為付訖尾款(價金70%~80%),以清償原賣方貸款並到地政事務所辦理抵押權塗銷,並設定新貸款及代償塗銷原設定,並至房屋現場親自點交屋況、完成交屋。賣方需交還相關稅單、鑰匙,並繳清水電瓦斯及管理費等費用。

▲ 在房屋買賣過戶流程中,買賣雙方應付費用
▲ 在房屋買賣過戶流程中,買賣雙方應付費用

房貸成數不足 不幸違約當心訂金被沒收

此外要特別注意的是,買方在申辦房貸時,需留意銀行可能估價較低導致貸款成數不足的情況,例如本來希望貸款8成,結果只貸到7成5甚至7成,這時可能無法順利貸款交屋,若不幸違約則之前已付的價款可能會被賣方全數沒收,造成極大的損失。因此建議預算千萬不要抓太緊,或在簽約時盡量與買方協議貸款成數不足之解約條款,以保障自身權益。

履約保證由第三方監管價金交付過程

為避免房子沒完成過戶,賣方拿錢跑了,建議民眾也最好選擇「履約保證專戶」服務,現在多數大型房仲業者皆有提供履約保證服務,要求買方將交易過程中的相關款項都先匯入專戶,待完成過戶交屋後,再由專戶把價金交付給賣方,全程由第三方負責監控,以確保房子交易安全。

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