【地產專欄】張欣民:房地合一稅 別被錯誤觀念誤導

圖說:房地合一稅即將實施,只是市場上很多說法是錯誤的喔!張欣民提供

政府已經公告房地合一稅將在明年元月1日正式實施,財政部就未來課稅申報作業要點也配合對外說明了。可是現在還有很多人搞不清楚,到底房地合一稅是什麼。

更糟糕的是,現在市場上仍然有些錯誤的觀念及訊息在傳播,鼓勵你要在什麼時間點購屋,或是用哪些撇步來避稅,事實上,這些說法或觀念大部分是錯誤的,可不要輕信喔!

房地合一是重稅時代來臨?

房地合一稅是所得稅的概念,售屋有所得才會課稅,雖然該稅制對於非自住者設計了短期2年內售屋所得課35~45%的重稅,但如果買賣之間沒賺錢,政府是課不到稅的,售屋賠錢的話還可扣抵稅額;對於自住者若是符合條件連續住滿6年,還有400萬的免稅額。

當然跟房地分開計算的財產交易所得稅相比,形式上是重稅,但若跟奢侈稅比較起來,後者對於2年內短線進出者除非是豁免條款,否則都要針對實際成交價課10~15%的「懲罰稅」,而且是不管賺錢或賠錢都要課稅,房地合一稅看起來又是屬較輕的稅。

若就稅率絕對值來比較,房地合一稅最高稅率45%,還比南韓的50%低,跟澳洲與德國一樣,與日本美國的39%左右稅率比起來是高一些,所以並不是某些學者及業者所說的是全世界最高稅率。

年底之前購買成屋較省稅?

由於房地合一新稅制明年元旦才實施,在今年底之前就出現了一個新舊稅制的空窗期,所以市場上現在一直有一種聲音,說在年底之前購買成屋可適用舊制,比較省稅、比較划算。

實際上,這是個很難比較的情況,因為其間要考量的變數很多,包括未來房價的漲跌幅、持有時間的長短、是否適用自住免稅額,還有是否重購退稅等等,還有你現在買入的房價是否偏高?

簡單的說,年底之前購屋並不見得比較划算,變數太多了,也有可能是省了稅卻賠了房價!更重要的是,假設舊制真的比較省稅,在今年底之前購屋,還需要持有滿2年,才可以適用舊制,如果現在買成屋,可是持有時間不到2年,仍是適用新制房地合一稅。

灌裝潢成本來減稅?

根據財政部「房地合一課徵所得稅申報作業要點」,包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等,都可當作房屋獲利的成本扣除;仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用來減除。

於是又讓投資客從成本項看到漏洞可以鑽,讓成本增加,降低獲利空間,達到節稅目的,就有投資客要求裝潢業者將裝修費用拉高,譬如原本房子裝修費用150萬,發票則是開出300萬,但千萬別依樣畫葫蘆,以為能藉此賺一筆,小心賠了夫人又折兵,畢竟這是違法的,裝潢業者也不見得願意配合。

此外,並不是所有的裝修費用都可以當成本項來扣除,與民眾認知差異最大的是系統家具、冷氣等,這些施作也許都是包在房子的裝修工程當中,但是因為將來搬家都可以拆卸搬走,所以財政部並不認為這些費用是成本項可以扣除,這部分要特別注意。

奢侈稅退場 投資客進場?

明年房地合一稅上路,最主要的配套措施,就是讓實施近5年的奢侈稅退場,奢侈稅對於短線2年內的房屋交易都要課10~15%的重稅,讓很多投資客恨的牙癢癢,根本沒有炒作的空間,都想要將之除之而後快。因此投資客認為奢侈稅退場之後,最大的障礙排除,可以再重回房市呼風喚雨了!

但是房地合一稅對於1、2年內的短線進出,也有獲利35~45%的利得稅要繳,對投資客來說並沒有比較有利,而且接下來房價要上漲的機會低,短線進出賺錢可能性大大降低,這時投資客進場可能是白忙一場,甚至還可能賠錢呢!

房地合一將增加政府稅收?

財政部進行稅改推房地合一稅,當然需要取得社會支持,所以對外地說法是將來收到的房地合一稅,要拿來作為長期照護、蓋社會住宅地等社會福利及弱勢照顧之用,並預估第1年會稅收將達42億元、第2年稅收近86億元的藍圖。

只是這也是很明顯的迷思,明年實施新稅制,很多學者專家預估至少跌5年,如果國內房價勢持續下跌的情況之下,民眾可能就不願賣房子,這就不會有交易所得稅,被迫要賣房子的,則都會是賠錢賣,政府的稅收也根本收不到1毛錢。

因此,才有人戲稱,政府預估將來每年可收到多少稅收,是政府幫未來房價會持續上漲背書,但政府若可實質左右房價,這幾年來也不用如此辛苦打房了!

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