建案廣告暗藏玄機

【文/住展雜誌】傳統的房地產廣告強調建材、地段和景觀有多好多棒,但隨著時代在進步,業者的行銷包裝方式也不斷在求新求變,有越來越多的房地產廣告選擇從「感動人心」出發,企圖打動購屋族群。在這些琳瑯滿目的廣告中,仍然暗藏不少玄機,你在購屋前,必須看出廣告的弦外之音,了解建商廣告所代表的真正意涵,才不會受騙。

房地產廣告常以優美的文字宣傳,搭配華麗的廣告照片,吸引消費者購屋,建商跟代銷公司的廣告手法一天比一天細膩,但暗藏玄機的行銷手法卻始終存在。市面上的廣告陷阱一大堆,很多廣告的外觀設計、格局配置常與事實不符,讓消費者感到相當困擾。

「一坪價格讓你使用二倍坪數」、「複合式創意空間令你的生活更有魅力」、「頂級私人湯屋、回家就能泡湯」、「一千多坪藝術中庭」、「每一戶都能收視三百六十度美景」、「坐擁萬頃樹海,環抱蒼翠綠意」、「二十分鐘到台北信義計畫區」、「轉個彎就能到SOGO商圈」…,看了這些售屋廣告,你心動了嗎?且慢,請先看懂廣告中的奧妙。


建案廣告暗藏玄機

描繪情境能否成真

忙碌的現代社會中,民眾相當重視生活環境品質,建商的行銷包裝迎合這股潮流,「聽聽樹和鳥的聲音」、「散步在山嵐迷濛的水氣中」、「花園就在你家裡」、「大台北都心找不到的鮮綠生活」、「坐擁萬頃樹海、環抱蒼翠綠意」、「尊榮獨享、水岸風情…」,這樣的廣告表達出來一個居住在森林、湖邊裡的意境。讓想買屋的民眾用自己的想像力去感受住這裡的未來生活情景。

但讓民眾有想像空間是一碼事,建商所描繪出來的情境能不能成真,才是重點,浪漫感性充滿詩情畫意的廣告當然會吸引了不少的購屋目光,創造出另類的行銷策略。不過,民眾光是想像不如親自去建案現場體驗,才不會受騙上當。所謂的「水岸風情、尊榮獨享」等等字句,看似景觀很好,但說不定房子位在郊區,沒有捷運,甚至連公車的班次都很少,對於沒車的通勤族相當不方便。

建商的廣告照片一定附有森林、海景、湖邊這類的情境,讓人神往,但是實情可能是建案周邊只有一個小公園,或是周圍綠地離建案有一大段距離,因比例尺不明確,讓人產生近距離的混淆;照片所顯示的海景、湖邊美景很可能是翻拍旅遊雜誌上的照片,因此,當你看到這類的廣告時,要注意照片上的小字,若是現場實景照一定會寫「某地實景拍攝」,若是半合成的會寫「合成情境示意圖」或是「實景拍攝輔以電腦合成」等字眼,消費者在購屋前要先看懂照片上的玄機,如果是所謂的「合成示意圖」,可能就要考慮示意圖的情境將來是否成真。


建案廣告暗藏玄機

中庭花園人人喜愛

浪漫的中庭花園人人愛,很多人喜歡住在擁有廣大綠化空間的社區大樓,大樓有沒有「中庭」成為購屋考量的重點,建商廣告中常以中庭綠化空間吸引客戶購屋,但客戶購屋後,因雙方對「中庭」範圍的看法不同,容易引起糾紛。

你知不知道所謂的「中庭」究竟指的是什麼?在我國的建築法規上並無「中庭」這個名詞,早期因建築物多為四合院形式,對中庭的解釋為「四周由建築物圍成之庭院」,然因時代之變遷、建築型態的改變,中庭意涵已不再侷限於早期所指建築物的中間庭院。

最高法院的見解認為,「中庭」是指建築基地扣除建築物本體外,周圍的法定空地,經人為設施或刻意保存自然之庭院,可供建築物居住者共同為戶外休閒、遊憩之使用,均為中庭範圍所及。

另外,建商廣告常用「一千多坪中庭」作為行銷手法,但這些中庭並非都是社區住戶私有的空間,有不少的「中庭花園」其實是「開放空間」,不能設置欄杆圍起來私有專用,必須開放給社區鄰里及其他社會大眾使用,當你將有無「中庭花園」作為購屋考量時,要先搞清楚中庭花園是「開放空間」還是社區住戶的私有專用。

景觀宅的棟距問題

購屋除了有個安身的地方外,愈來愈多的民眾重視景觀,景觀屋成為熱銷的房地產,一般而言,都會區樓層愈高的大樓,價差的情形愈明顯,特別具有景觀的樓層,往往價格會比沒有景觀的戶別高出許多。還有不少人購買郊區山上別墅型房屋,可以居高臨下俯視美景,或是購買海景住宅,可以遠眺淡水河景或是太平洋的碧海藍天。

廣告宣稱「以三百六十度視野放眼宏觀大台北風景」、「水岸第一排,享有無敵海景」…讓人看了心動,無法拒抗,但是先別急著簽約,無論你買的是都會區的高樓層建案,或是「山景」、「海景」的郊區景觀住宅,首先要注意的是「建物棟距」的問題,如果棟距太近,會讓購屋者實際上無法欣賞景觀。你還要設想景觀改變的可能性,未來是否會因河川整治、或是興建高架道路而讓景觀受阻。

法院有個案例,建案的廣告宣稱「放眼宏觀大台北風景」、「每一戶都能平等收視三百六十度美景」、「建物棟距達二十米之人性空間」;但民眾購屋後竟發現,房屋前面竟然另外建有一排房舍,阻隔原來應有之景觀,前後棟間車道寬僅七米,與廣告內容不符,建商卻隱瞞此事,因而提告。

法官親至建案現場履勘,這位民眾購買的房屋前方另外有一棟建物,自房屋的一、二、三層樓看出去,景觀均被前排建物擋住。建商在廣告上故意為虛偽不實之視野景觀、棟距廣告,顯然以詐欺手段使消費者陷於錯誤而購屋,判決建商敗訴,應返還購屋者已繳價款及利息。


建案廣告暗藏玄機

「創意空間」充滿陷阱

台灣地狹人稠,購屋民眾都想有多一點房屋使用空間,建商看準民眾需求,廣告行銷「用一戶的錢,買二個新空間」、「一層價格,馬上有兩層的享受」、「多做一層空間,就等於多賺一倍房價」、「複合式創意空間讓生活更舒適」...但你要注意,不論是夾層屋或是「樓中樓」,都涉及到「二次施工」,若未依法申請,一旦遭查獲將會拆除。

依據建築法規,夾層屋若要合法,必須在交屋後,購屋者再向主管機關申請「二次施工」,經核准後才能做二層夾層屋裝潢使用,如果未經申請「二次施工」就私自做夾層屋使用,會被主管機關強制拆除或處罰,但購屋者向主管機關申請二次施工被核准可能性非常非常的低。

建商通常都不會說明銷售的夾層屋或是「樓中樓」是否合法,只在契約中鼓勵你以後可以進行「二次施工」,卻沒說明二次施工核准可能性有多高。

其實,如果是合法的夾層,建商通常就不會以所謂「創意空間」來形容,建商故意用「創意空間」這種模糊字眼,一方面規避違法,一方面也讓消費者有無限的想像空間。

如何辨別建商銷售的夾層屋是否合法?有一個簡單的方法,合法夾層的建物登記謄本、使用執照或竣工圖會標示「夾層」字樣。如果你在建案的建物登記謄本、使用執照或竣工圖上面都沒有看到標示「夾層」,建議你最好慎重考慮。

休閒設施受到歡迎

業者興建預售屋時,常將建案的休閒設施作為訴求重點,你在選擇這類房產時要格外注意,親水設施如游泳池、SPA及健身房等,雖然受消費者喜愛,不過這類設施如位於室內,會納入公設比,分攤到房屋權狀坪數裡,這類公共設施所佔的公設比十分驚人。

還有些建商興建社區大樓時,會強調規劃有設備完善的休閒俱樂部,由建商經營或由建商委外經營,購屋客戶擁有會員權利,可免費或低費使用。理論上,社區內的休閒俱樂部所有權應該是屬於全體住戶所共有,而非建商單獨所有,建商不能私下對外招收收費會員。但是倘若休閒俱樂部的所有權屬於建商,建商就有權利對外招收非住戶的會員,所以消費者在這方面要注意休閒俱樂部所有權是誰的,以免建商另立名目。

看建案設計圖,可以確認廣告所宣傳的公共設施是否存在,以避免建商以二次施工方式自行增設的休閒設施成為違建,如果上面沒有游泳池、SPA、健身房、親子教室、韻律教室等,就代表建商吹噓的這些設施並不存在。當然,很多消費者可能看不懂建案設計圖,這時候就要開口問清楚。最好是在契約中將這些公共設施的項目明確的列進去。

建案廣告暗藏玄機

交通時間數字遊戲

很多人買房考慮的因素是交通是否便利,地處市郊的預售屋建案,在廣告文案都出現?五分鐘到高速公路?、?八分鐘抵達捷運站、「十分鐘之內就能到達台北市區」,「二十分鐘到機場」,這種建案看似交通便利,然而,通勤時間的衡量基準為何? 是以步行、機車或汽車行駛時間來計算?

建商大玩交通時間的數字遊戲,廣告上的這個時間可能是深夜時段的行車時間,或是建商以總統車隊行駛,一路都是綠燈的行車速度來計算。因此,保險的作法是,在上下班的交通尖峰時段親自開車體驗,看看是不是真如廣告所說的那麼方便。

看房子除了自行開車到建案現場,還可自行規劃交通路線,試搭大眾運輸工具,體驗通車時間和通車品質,因為建商不會告訴你「上班塞車要花多久的時間?」,必須自己去測試,才能看出端倪、看出問題。

有些建案非常貼心,「提供專屬賞屋巴士,車程只要二十分鐘」,但是通常有賞屋專車的建案,房子離市中心都有點遙遠,而且還有可能只是到「接待中心」而非建案的「基地」。


建案廣告暗藏玄機

溫泉湯屋大受歡迎

愈來愈多的民眾重視養生之道,但洗溫泉要跑郊區很遠的地方,很不方便,如果自己家中有私人湯屋、回家就能泡湯,那該有多好,溫泉湯屋於是成為很多民眾購屋的首選。

買溫泉湯屋要注意,目前的建築法及建築技術規則等建築法規中,關於溫泉之供應量,並無相關的規定,一棟「溫泉住宅」大樓,究竟應供應多少之溫泉水量始能足敷全部住戶使用,主管機關並無設置標準,相關法規也無規範,如果建商與住戶發生糾紛,可能要就「個案」來認定誰才有理。

曾有建商在台北市北投區推出溫泉湯屋預售大樓,廣告宣稱「頂級私人湯屋」、「能夠一邊泡湯、一邊賞景」,吸引許多民眾購買。但購屋者於交屋後發現,這棟大樓裝接白磺溫泉管線,每日供應量不足,無法滿足購屋者「隨時泡」的需求,於是提告要求建商賠償。法院調查認定,這棟大樓每日所供應之溫泉,僅夠供三分之一的住戶使用,顯然無法達到建商在廣告上所稱「戶戶可隨時泡溫泉」之供應量,建商的廣告不實,判決建商敗訴。


建案廣告暗藏玄機

廣告的法律效力

有些建商為了規避法律責任,在買賣契約中通常會特別約定,「一切以買賣契約為依據,不受其他供參考用之廣告、圖片及樣品屋有關展示空間、擺飾佈置等影響。」這樣日後如果雙方發生糾紛,建商可以引用契約條款作為「護身符」,辯稱廣告或樣品屋之示範只是供「參考」,不具法律效力。

司法實務上,倘若雙方在契約中未就廣告內容另作約定,那麼廣告內容就可以成為契約的一部分,建商必須確保廣告內容的真實性,但是,雙方如明確在契約中約定將廣告內容排除,廣告就不是契約的內容了。

簡單的說,建商廣告不實是否能夠成立的關鍵在於,售屋廣告是否屬於契約內容的一部分。如果契約中明白記載「廣告只是供雙方在銷售時的參考,並非買賣契約的內容,如有出入,一切以買賣契約為準。」那麼消費者只能自認倒楣,告不了建商。這是因為消費者既然事先審閱過契約才簽約,就應依約履行。

如果你怕被建商的售屋廣告所騙,在簽約時最好要求建商把廣告內容清楚的寫進契約中,這樣就可獲得保障。

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