房仲服務費怎麼給?

【文/住展雜誌】一般房仲居間介紹房地買賣,通常以有償為原則,買賣成立後,房仲可以向買賣雙方索取仲介報酬,但當事人如果約定居間契約為無償,基於契約自由原則,這種當事人的約定與公共秩序或善良風俗無違,也未違反強制或禁止之規定,該約定為合法,也就是說,居間契約也可以約定為無償。

新耀資產管理公司在三年前出售新北市的「華中大樓」,正華開發建設公司有意購買,委託智遊廣告公司居間仲介訂約機會,並與賣方洽談買賣條件,正華開發同意給付買賣總價款百分之二給智遊廣告,做為居間報酬,後來因有意購買的買家眾多,新耀公司改採標售方式出賣,拒絕了正華開發所提出的買賣要約。

不動產買賣成立後,房仲可以向買賣雙方索取仲介報酬。示意圖

雙方簽立委任仲介契約

正華開發為了繼續參與標售案,另出具「仲介委任確認書」予新耀公司,確認智遊廣告公司為其所委任之唯一不動產仲介,並以八億九千多萬元標得「華中大樓」。智遊廣告事後向正華開發索討百分之二的仲介報酬一千七百多萬元,卻遭正華開發拒絕,正華開發認為雙方的第一份委任仲介契約雖同意支付仲介報酬,但因買賣要約不成而無效,而第二份委任契約則沒有約定要給付仲介報酬,正華不須給付仲介報酬。

法院審理時,智遊廣告又主張依不動產仲介經紀業之習慣,買方應給付百分之二的報酬予居間人,並提出不動產仲介商公會全國聯合會的公函,證明在房市交易實務上,的確有此「習慣」存在。

買方須給付的習慣不存在

但法院認為,公會在函文中指出,買賣契約因居間而成立者,居間人收取報酬之對象可能為買方或賣方「其中一方」,或為買賣雙方。依此函文意旨,買方並非必然需給付報酬予居間人,因此,仲介公會函文仍然無法證明不動產仲介交易實務上確有「買方必須給付報酬予居間人」此一習慣存在。

法院傳訊相關的證人,證明正華開發與智遊廣告雖然簽有報告居間契約,但正華開發並未同意給付買賣總價百分之二給智遊廣告做為報酬,反而是智遊廣告向正華開發表示居間報酬部分由新耀公司支付即可,且新耀公司事後也已給付居間報酬給智遊廣告。

法院指出,不動產仲介交易實務上並沒有買方必須給付報酬的習慣存在,雙方就投標購買「華中大樓」不動產一事也未以書面約定正華開發應給付報酬,顯見雙方的居間契約之性質為無償契約,判決智遊廣告無權向正華開發請求仲介報酬。

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