【房產理財室】低利、高成數誘人 轉貸增貸暗藏隱形成本

【文/Amy Wang】近期各大行庫為了搶客,莫不使出各類房貸花招,從寬限期5年,到房貸8+1成,加上央行維持低利率政策,不少民眾都想趁這波轉貸來獲取更高額度房貸,或是降低房貸利息,但專家指出,轉貸時,鑑估價格是第一關卡,此外,違約金、轉貸開辦費、地政設定費用及代書費用也是一筆不小的數目。

▲央行維持低利率,吸引民眾轉貸降利息成本。
▲央行維持低利率,吸引民眾轉貸降利息成本。

房屋增值 轉貸金額拉高

銀行放出降息、高成數風向增取更多房貸客源,讓有屋族蠢蠢欲動,想跳槽貸款條件更優惠的銀行,不過想要轉增貸,建議民眾先想清楚,目前持有房屋之價值,以還款5年內的房屋而言,若定時定額繳月付金,恐怕償還的本金金額並不多,且銀行鑑價也會隨著屋齡老化,降低金額,除非當時取得房屋價格較此時低廉。

例如,3年前在房市修正之際,取得1000萬元的房子,貸款800萬元,但隨著市場活絡,目前銀行鑑估價可達1100萬元,現在轉貸取得八成額度,金額可增加至880萬元,且加上已償還之本金,增貸後可運用的金額有機會達到百萬元。

轉增貸還得留意4大成本,包含,原銀行房貸違約金、轉貸開辦費、地政設定費用及代書費用,其中房貸違約金得看貸款人當年簽約時,銀行是否有綁約,通常綁約年限1~3年不等。成揚律師地政士聯合事務所代書黃景揚指出,若原銀行房貸有綁約,違約金為貸款餘額的1~2%,且依年遞減,因此建議轉貸之前,先詢問原銀行合約剩餘時間,並確認違約金金額。

轉貸費用算仔細

此外,轉貸到新銀行,通常行庫會收取房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費等,也就是所謂的「開辦費」,金額3000~8000元不等,但若是銀行常往來之客戶有機會殺價,但各行狀況不同,詳情仍得視銀行而定。

▲轉貸不見得划算,別忘記算隱藏成本。
▲轉貸不見得划算,別忘記算隱藏成本。

至於,地政設定費用及代書費用也是必須得給付的,以地政設定費用來說,金額為貸款設定總金額的1/1000,以貸款800萬元而言,銀行會設定1.2倍,也就是960萬元,地政費用則為960萬元乘以1/1000,至於代書代辦費,則依土地、建物權狀筆數而有所不同。

黃景揚也提醒,民眾最常忽略的地震險、火險也是一筆支出,不少銀行會推房貸加房貸壽險,保費採躉繳制,得在申貸時一次繳清,因此在計算成本時千萬別忘了。

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