買賣中古屋的注意事項有哪些?【6個常見問題】

【問題一】預售屋、新成屋、中古屋的差別是什麼?

【答:】
市場上有各式各樣的產品,雖然房地產重視的是地段,但預售屋、新成屋、中古屋價錢差異大,因此更有必要分清楚各種產品的不同。

中信房屋行銷部副理江龍名分析,預售屋是指建商已經領有建照,但還沒興建完工,所以販售的是「未來興建完成的建築物」。通常建商會委託代銷公司建造接待中心和樣品屋,展示未來興建完工的樣貌,因此販售的是一種「未來的想像」。消費者與建商簽約時,通常不會一次付清頭期款,而是依照工程的進度逐步付款,因此在前期所需要支付的資金壓力較小。

新成屋通常是指完工後一年內,還沒有居住過的成屋。中古屋則是指房屋已經有過一次以上的轉售買賣,或是興建完工、已領取使用執照超過三年以上的房屋。通常中古屋會在仲介市場上流通。

【問題二】買中古屋的注意事項?

買賣中古屋的注意事項有哪些?【6個常見問題】 【答:】
同樣的地段,中古屋因為屋齡較高,如果不是特別的豪宅、名宅,通常會比新成屋、預售屋還要便宜。不過購買中古屋也得面臨到裝潢、整修等問題。暢銷書本《黑心建商的告白》作者Sway分析,中古屋購買時最大的問題,就是屋況普遍不佳,尤其有些中古屋經過投資客包裝、裝潢過後,連原本屋況差的地方都遮掩起來了,看屋時更容易被忽略。因此,檢查屋況是購買中古屋最需要注意的地方。

另外購買中古屋則需要較多的頭期款,購買預售屋通常付完訂金後,就按照工程進度逐步付款。但中古屋則得一次付清頭期款,目前銀行貸款的成數大概是七成,但有些空屋率高、地段不佳或是屋齡過高、坪數過小的房屋,貸款成數可能只有五、六成,因此購買中古屋前一定得衡量自己的資金能力,以免簽約買屋後發現貸款不順利,無法付出頭期款,導致違約。

【問題三】中古屋交屋與驗屋注意事項?

【答:】
中古屋最怕的就是屋況差、屋主隱瞞屋況問題,因此交屋時務必仔細驗屋,有任何疑慮也最好當下立刻點交清楚,以免事後又發生糾紛問題。Sway建議,交屋前最好可以要求仲介或是自己重新調閱建物登記謄本,仔細審視房屋的相關資料,例如是否有增建、是否有其他貸款問題尚未解決,了解房屋的所有資料。

驗屋時,最怕原屋主隱瞞漏水問題,而仲介也沒有察覺,在不自覺的情況下入住才發現漏水嚴重,事後重新整修耗費大筆資金。Sway建議,驗屋時要特別注意窗戶縫隙、牆壁邊緣,可以觀察牆壁上有沒有水痕,從外觀來看是否有漏水的痕跡,另外也可觀察鄰居外牆,有沒有滲水的現象。壁癌問題難解決,也有不少投資客裝潢的房屋,只是把壁癌用木板、裝潢手法遮起來、沒有好好處理。因此驗屋時要特別留意窗框填縫的部份,也要仔細觀察所有的牆面,以及牆壁與天花板的交接處。

另外水電管線問題也很重要。一般來說,只要是超過十年的房屋,水電管線大部分都會發生問題,普通的就是水管生鏽、卡污垢,嚴重的則可能造成水管漏水、糞管卡住,電路不足、跳電,如果事先沒有察覺,都會造成事後重新整理的麻煩。

尤其是二樓的房子,更要特別注意排水問題。通常公寓排水管線會在二樓交會再往下到一樓,因此如果水管不通,很有可能在二樓回堵,造成二樓淹水問題。因此交屋時,務必仔細試試看水管排水功能。Sway建議,可以在臉盆、浴缸放水後排掉,或是試沖馬桶,測試排水功能;也可以把每個插頭孔都插上電器,測試看看能否通電,並且測試全部電器都插上後,是否會跳電。

Sway建議,驗屋時可以隨身攜帶小工具,隨時測量和註記。捲尺、相機、奇異筆、原子筆、有色膠帶和乒乓球都是必備的工具。消費者可以挑選同一房間中不同的五個點,用奇異筆敲地磚,聽聽看聲音是否一致,測試地磚或地板是否貼合,可以把乒乓球放在地板上,看看在無外力的狀況下,是否會固定向某方向滾動,確認地面平整度。

仔細驗屋,有問題一定要立刻提出,要求仲介或屋主回應或改善。千萬不要忘記,一定要隨時照相,留下屋內狀況的照片,以免日後發生糾紛,沒有證據。

【問題四】買中古屋遇到瑕疵(漏水、壁癌),由誰負責修繕?

【答:】
中信房屋行銷部副理江龍名表示,買中古屋最擔心害怕的就是遇到漏水、壁癌的問題,尤其北台灣氣候潮濕多雨,倘若真的不幸遇到漏水屋,處理起來相當麻煩、沒完沒了。因此通常在驗屋、交屋前都會仔細檢查到底有沒有漏水的問題,如果有的話,當下也會要求前一手屋主解決漏水問題,或是可以把漏水問題納入議價中,要求對方降價。

但就怕交屋前都沒有發現漏水,等到住進去後才發現屋子滴滴答答開始狂漏水,連壁癌都跑出來了,這時責任就比較難界定。永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛分析,通常買賣雙方簽契約時,一定會仔細約定房屋漏水時的責任歸屬。因此買中古屋時務必要注意契約上是否有特別加入漏水相關附帶條件。

有些賣方知道屋內漏水,簽約時也特別強調、註明,售屋後不負責漏水等瑕疵問題、「拋棄瑕疵擔保」,如果兩方契約成立,賣方也在契約上特別註明不負責漏水,買方事後才抱怨漏水問題,也不得要求賣方賠償。

不過如果賣方賣屋時故意隱瞞漏水問題,而且買方可以舉證漏水問題早已存在,並非事後人為因素才導致漏水的話,只要在交屋五年內發現漏水,都可以將漏水問題追究至前一手屋主身上,要求賠償或是修復到完好無缺的狀態。因此,還是要特別注意當初簽約的契約內容。

【問題五】中古屋如何議價?

【答:】
中古屋通常比預售屋低三成左右,因此附近有新的預售建案開工,往往也會帶動中古屋的行情。永慶房產集團研展室經理黃舒衛分析,尤其大台北房價高漲,市場多偏向賣方,議價起來就相當辛苦。如果夠幸運,也許可以碰上資金調度危機的投資客,此時議價就相當容易;不過要是一般的賣方,在不缺錢的情況下,要議價難度很高。

黃舒衛建議,如果想買到更好價錢的房屋,可以挑新興重劃區,因為新成屋釋出量大、類似物件多,賣方出售的壓力較大,例如新北市的新莊頭前重劃區、副都心重劃區,三峽、林口等區域,總共有上萬間餘屋。同一個區域,如果又有大型社區新屋落成,不少當時買預售屋投資的人,勢必會釋出空屋,供給量增大、競爭者多,房價自然好談。

大型社區落成後,因為釋出量大,社區內的房屋彼此競爭激烈,附近公寓、中古大樓的競爭力不如新成屋來得強,更是趁機出低價的好機會。如果想挑到低價屋,不妨假日到重劃區、新興區域附近走走,路旁隨時站著好幾組拿著立牌、守街的仲介。

也可以挑頂樓或二樓房子,尤其是屋齡三十年左右的老舊公寓,通常房價還會比附近其他物件低一成左右。另外議價時也可以特別挑出房屋的缺點,讓屋主較無話可說例如可以嫌棄裝潢風格、屋齡老舊,或是風水問題、屋外有嫌惡設施,月是挑剔、越容易議到好價錢。

【問題六】如何避開海砂屋、凶宅?

【答:】
買屋最怕一不小心買到海砂屋或兇宅。黃舒衛表示,不過現在各大型仲介,都會在簽約前,協助調查海砂屋、凶宅的狀況,也會在契約中特別強調註明:海砂屋檢測結果、凶宅的查證保固等。所以如果真的不幸,買屋後才發現海砂屋、凶宅問題,通常都可以依照契約,要求仲介賠償。也可以要求銀行,暫緩或停止撥付剩餘貸款給賣方,算是相當保障消費者。

海砂屋是指,建築物的每立方米混凝土中,含有300克以上的氯離子,就是海砂屋。凶宅則定義為,建築物(包括房屋和公設)內,發生凶殺或自殺死亡的事實;不過通常不包含自然死亡,或是建築物內沒有死亡,但在離開建築物後才死亡的案例。舉例來說,某個小姐跳樓後當下沒有死亡,但是送醫後才死亡,此時那棟樓就不算是凶宅。

Sway建議,避免高興買屋後才發現是海砂屋或凶宅,事後又得處理相關事宜,最好在買屋前就先調查清楚房屋狀況,可以洽詢土木技師公會、工研院材料所關於海砂屋的狀況,也可以向當地警察局、鄰局詢問房屋是否發生凶殺案件,或上網到「台灣凶宅網」查詢。不過最重要的是,簽約前千萬要審核清楚契約上是否有載明海砂屋、凶宅的保固,以維護自己的權益。



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