政府的金雞母 台灣房地產稅賦超重

【文/住展房屋網】許多人認為台灣房地產稅賦過輕,是造成房地產可以獲得暴利,和有錢人可以拉大貧富差距的主要原因,事實是否真是如此?投資人不能不知。


政府的金雞母 台灣房地產稅賦超重

1一刀二半的稅制

依我國現行稅法,房地產課稅的第一項工作是將房地產價值先用一刀切成「土地」和「房屋」(建物)兩種價值,然後分別課稅!

因此,如何將這兩種價值切開的方法就十分重要了,依我國現行稅制,土地和房屋是由二個完全不同的系統分別估價與課稅,這種方法和全世界都不同!由於兩塊的估價方法和稅率都不相同,所以一定會造成有一邊重一些,一邊輕些,如果分到稅重的那一邊多了,就會多繳些稅;相對地,就可以少繳些稅。

在過去很長一段時間裡,對於要如何一刀切的方法,都是由一個在理論和實務上都尚稱合理的標準─依「房屋價值」和「土地價值」的比例一刀切!

其中,「房屋價值」如何確定?是由稅捐單位每年依自己調查、估價,然後公佈的「房屋(評定)現值」為準;「土地價值」如何確定?是由地政機關每年依自己調查、估價,然後公佈的「土地(公告)現值」為準。

然後再根據這兩種「現值」的比例,就可以將一筆房地產的價值,切成房屋值多少錢?和土地值多少錢?老百姓就必須乖乖地依據這兩種現值分別繳稅─包括了房屋稅、地價稅、土地增值稅、房屋交易所得稅、契稅……

這一種在全世界都極少見的房地產稅制,卻行之有年,也讓台灣的房地產市場穩定發展了幾十年。但在過去二、三年的各種打房政策影響下,這種穩定已經受到破壞,產生了相當大的變化。


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2現值 逐年接近市價

以往,因為房地產的取得、持有和移轉過程中,有許多的支出,不容易取得單據,或是即使有單據,也無法成為認列成本的依據,所以政府就「務實的」採取了少估一點的辦法,讓「公告現值」和一般人所認知的「市價」有一點差別,這樣就不致引起人民的抱怨。以台北市為例,以往公告現值大多在市價的五、六成左右。

但是這種現象卻被許多人拿來作文章,認為「公告(或評定)現值」和「市價」差異太大,是導致許多房地產交易無法課到稅的重要原因,所以主張要將「現值」和「市價」一致,但並不知道這種看似合理的外行建議,卻會碰到二個技術上的大問題。

其一,是除非真正交易,房地產不會有「市場價格」!任何一塊土地(或房屋)隨著它的面積不同、座向不同、形狀不同、位置不同,造成往往即使相鄰的二筆土地,其價格都會有極大的差異!所以市場上才會有所謂的「成交即市價(價格)」的說法!

再加上在估價技術上,由於許多土地長期沒有交易,所以估價人員很難對每一筆土地的「價格」(price)做評估,只能估計其「價值」(value)!

而價值的估計就無法一筆筆土地去估價,只能一個區域、一個區域的估價,因為土地的形狀、大小、面積、方位都是會改變的,舉例而言,任何一塊土地,如果和旁邊的土地合併了,或是切小了,其價值就會改變,所以要動態的對每一筆土地去評估其「價值」就已經十分困難,如果還想要評估其交易「價格」,根本就是不可能的任務!

也因為無法估計市場「價格」,只好退而求其次,去估計市場「價值」!而就市場價值而言,任何一位估價師都很難解釋二塊相鄰土地的價值為何會有不同?所以才會有所謂的「區段地價」的出現。

什麼是區段地價?就是一個區域內土地的合理「價值」,而不再去考慮其個別差異!估計這種價值做為「課稅基礎」才較合理與可行。

這種情況就易造成外行人疑惑,不了解為什麼「公告現值」(整個區段的)和「市價」(個別、單一的成交價格)會有差異?而且差異又很大。他們不了解,這二個「價」本來就是二個完全不同的概念,一個是「價值」,一個是「價格」;一個是估計出來的,一個是必須要實際有交易才會出現,怎麼可能一致?

其二是,如果主張要依實際交易「價格」課稅,就不能再採用由政府公告「現值」的方法!

以美國財產稅的課徵方法為例,他們有些地方的房地產稅賦,可能是以三十年前的交易價格為標準,因為如以價格課稅,就必須是依該筆房地產前一次的交易「價格」課稅,如果該筆房地產在過去三十年都沒有交易,就不會有新的「價格」,當然也就不能依政府「估價」課稅,只能依上一次交易的真實「價格」課稅!

市價課稅 知易行難

如果主張依「市價」(市場價格)課稅,由於每年在市場上實際移轉的房地產數量一定是相對少的,所以不但稅收可能會比現在少得多,而且政府還必須先要取消自行估價和公告「現值」的作法,因為問題不在「市場價格」和「公告現值」差多少?而是政府所估的不是「市場價格」,而是「價值」!更進一步說,如果某一筆房地產因真實交易而出現了市場「價格」,政府自然也就不必估價了(只要實價登錄即可)!

由此,政府再也不能自行估計一個「市場價格」,然後據以向人民課稅,這才是「公告現值」無法趨近「市場價格」的另一個真正原因。


政府的金雞母 台灣房地產稅賦超重

3價格課稅鼓勵投機

大家一定會很奇怪,依一般的觀念,如果用「市場價格」課稅,不是可以打擊土地投機和促進土地利用嗎?為什麼用「市價」課稅,卻會有完全相反的結果呢?

以土地為例,「土地價格」的形成至少包括兩大部分:一種是土地的「區位價值」,是由其所在的位置(location)所產生的價值,也有人衍伸為是因為社會進步所創造的價值;另一種是土地的「改良價值」,是指由土地所有權人自己投入資本、辛勞、創意……等努力所創造的價值。

這兩種價值要如何區分?幾乎沒有人做得到!當土地出售時,只會有一個成交價格(市價),如果這個成交價格的每一塊錢都要課稅(實價課稅),甚至要課高額的稅賦,就自然會導致愈努力投入資本改良土地、愈發揮創意創造土地附加價值的人,他們的稅賦反而愈重,而愈不改良土地的人(囤地投機的人)反而稅賦愈輕,所以大家都不會去改良土地了,土地利用的水準當然一定會愈來愈差!

另一方面,如果課以重稅(例如漲價課一○○%的增值稅),人們也就不會買賣土地了,自然就會造成交易市場閉鎖(lock in)的現象,因為地主只要將土地出租,或設定地上權利,一樣可以獲利,但政府就更課不到稅了,土地投機的情況仍然無法遏止。

最好的例子,是國產署近幾年不斷地推出「地上權」的土地標案,每次都可以獲得高額權利金和每年租金,但「土地所有權」並未移轉。如果我們改採依「市價」課稅,每個地主都會向國產署學習,只出租而不移轉「所有權」,地主依然可以獲利,政府不但課不到移轉稅,連持有稅(地價稅)也都無法增加!

允許私有權存在的英國,就是一個好例子,他們有許多房地產的出售案,土地使用權是九九九年,意思是不移轉「所有權」而只給九九九年的使用權,所有權仍在原地主手上,因為土地沒有移轉,所以沒有新的交易「價格」,也就沒有「增值」,當然也就無法向其課徵高的持有稅和移轉稅。

4地價公告 最重的稅賦

就土地課稅而言,依我國現行制度,地價公告制度有二個重點:一是公告什麼地價?二是一筆土地有幾種公告價?

其一,是公告什麼地價?主要有二種,分別是「(土地)公告地價」和「(土地)公告現值」,都是由政府查估、政府公佈,人民不能有意見,只能依法繳稅,這種極專制的制度當初推出的時候,土地法還有救濟的規定,如果對政府的估價,地主不滿意,就可以要求政府依其公告的價格收買(照價收買),但後來因政府財政困難,就「鴨霸」不再收買,就變成「一言堂」了!於是,政府的「公告制度」變成又做裁判(估價)又做球員(課稅),還不准地主抱怨,如此強硬的制度,是全世界都沒有的。

其二,是一筆土地為什麼會有兩種價格?這在當初立法的時候也是有規定的,前者(公告地價)是用來課持有稅(地價稅),但因不希望有那麼頻繁的變動,所以當時規定每三年估價一次就可以了;而後者(公告現值)是用來課交易稅(土地增值稅),因交易的變動頻率較快,所以當時規定每年估價一次(近二年政府為了打房,已調整成一年內可以多次估價),同時,也規定在每三年一次公佈「公告地價」的時候,二種地價就一定要變成一致。

因此,每一塊土地在三年中就自然會有二種地價,而且通常不可能相同!但三年到了,就又會變成一致,只有一個地價。

但後來為什麼變成二種地價了呢?也是順應民意!因為老百姓認為如果二種地價一致了,就會導致持有稅太重,而「薄賦輕稅」是中國人認為的仁政,也是所有老百姓的希望,因此為了照顧大多數的老百姓,所以只好讓兩者慢慢的脫了,一地兩價也就變成了常態。

而對移轉成本而言,依現行的地價公告制度,是以買與賣二次「公告現值」的差距做為課稅的依據,現在的「公告現值」雖低,但並不代表稅會少繳,因為當初購買時候的「公告現值」也是低的,兩者的差距,未必會小。尤其是最近幾年各縣市「公告現值」大幅度的向市價調高,以台北市為例,已連續三年漲幅都在十%以上,造成兩次買賣間「公告現值」的差距,已經愈來愈大,甚至超過真正的獲利。

舉一個極端的例子,如果有一筆土地交易,真實的買進和賣出價格都完全一樣,完全沒有賺,但依現行「地價公告」制度,仍要繳付高額「土地增值稅」(該稅是依二次買賣間「公告現值」的差距課稅),更誇張一點說,如果賠了錢,還是要交高額「土地增值稅」,這種不合理的重稅制度,也是世界各國中所沒有的!

5土地持有成本極重

許多外行人都拿土地持有成本低作文章,認為現行稅制下的土地持有成本(地價稅)是輕的,其實也是不了解地價公告制度。

地價稅的組成,包含二部分:一為稅基;二為稅率。首先看稅基,以往由於薄賦輕稅的仁政思想,所以「公告地價」和「公告現值」違法脫(依法每三年要變成一致),但配合打房,現在各縣市的公告地價已持續大幅提高。

這種作法的實際結果,就是「公告地價」可能會逐漸接近「市價」!也就是說,未來幾年內就可能會有一至二倍的漲幅,當「公告地價」漲了一、二倍後,低持有稅的稅基優勢就消失了。

其次看稅率,我國現行的地價稅率是採行累進稅率,最低是百分之一(自用住宅的優惠稅率),最高可以累進到百分之五‧五,這大概是全世界最高的持有稅率,如純以數字計算,若以最高稅率課稅,不用十五年,所有的土地價值等於全送給國家(在立法當時,這可是一種「稅去地主」思想的具體實踐)。

誰會被課到高的稅率呢?立法當時是為了避免大地主壟斷,所以是持有土地愈多或是土地價值愈高的人!但現在台灣早已沒有大地主了,現在要付出高稅率的人是誰呢?是大企業、是營建業、是金控保險公司,他們並非為了囤地投機,而是因為業務需要,所以必須持有較多的房地產,但卻要遭受到極大的稅賦懲罰,這也是導致台灣企業缺乏競爭力(大不了)和無法建立品牌(為了避重稅只好將產權分散)的重要原因!

尤其近幾年「公告地價」大幅提高,愈大的企業、擁有愈多房地產的企業、愈長期持有房地產的個人或企業,甚至參與政府BOT案地上權的使用者,反而會成為最大的輸家!


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以日本和韓國為例,他們不斷地希望企業規模能大,能擁有大量的資產,才能創造品牌,和提昇國際競爭力,可是我們地價公告制度的調整方向,卻完全反其道而行!

當我們真正了解現行地價公告制度之後,就可以知道,根本不用「實價課稅」,依現行地價公告制度,只要將地價調高,就可以收到比實價課稅還要多的稅,而且地稅之重,將會超出許多人民的預期!


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6移轉成本 也是極重

依現行稅制,房地產交易所得,仍然是要先切成二塊,再分別課稅:一塊是土地交易所得;另一塊是房屋(建物)交易所得。

沒有獲利 也需課稅

土地交易稅是依據本次賣與前次買的二次交易時的「公告現值」的差距課稅,前文已有說明,即使交易沒有賺錢,仍然要依政府公佈的「差距」課稅,豈可謂不重?更有甚者,現在還加徵了「奢侈稅」,只要在二年內移轉,不論賺賠,都還要依交易金額再加徵百分之十至百分之十五的重稅,豈有此理?

房屋交易稅就更可怕了,所切出的「房屋交易所得」的部分,會以成交金額的一個百分比(約百分之四十至百分之五十)視為房屋交易的淨所得,而要求併入出售者的個人綜合所得稅內一起課稅。而個人所得稅率最高為百分之四十,換句話說,房屋的交易所得通常也要被課徵約百分之四十的交易所得稅。

尤其政府趁著打房熱潮,也趁機增稅,不但積極地提高「房屋(評定)現值」,更有甚者,還推出了「豪宅稅」,將「豪宅」的「房屋現值」不斷地提高,使得在房地產交易所得中屬於「房屋交易所得」的部分不斷地增加。自然就可以達到增加移轉稅的目的!同時,因現值提高,對每年都必須繳納的房屋稅,也因此水漲船高。

不但如此,還藉著「實價登錄」的機會,將計算房屋交易所得的方法,不再依「房屋(評定)現值」,而依「實際成交價格」計算,更進一步增加了「房屋交易所得」與個人所得稅(稅率百分之四十)。

更有甚者,還將購買預售屋的人,在尚未完工交屋前即出售的所有獲利,不再分出部分為「土地交易所得」,而是全部列入「交易所得」,全部併入個人綜合所得稅中繳納(稅率百分之四十),如果沒有申報,還處以最高一半的罰款。換句話說,將交易收入(而非獲利)中的至少百分之六十,以稅的方式歸公,這種移轉稅賦,豈可謂不重?

這些不斷利用技術性方法,減少「土地」交易所得的比重,增加「房屋」交易所得的比重,再以重課房屋交易所得稅的作法,已經不但嚴重扭曲了地價與房價的真實比例,對於土地的利用、土地的開發,和人民的財產自由都產生了極大的破壞性。

因此,台灣目前房地產並沒有移轉稅賦過低的事實,而且在可預見的未來,還會愈來愈重。


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重稅 逼使人民避稅

我國建國理想,是以「地盡其利,地利共享」為目標,所以才創立了地價公告制度,但在目前一切以增稅掛帥的環境氛圍下,地價公告制度作為促進土地利用,創造土地價值的優點已逐漸消失,反而只變成增稅的幫手,是十分可惜的改變!

政府無所不用其極的希望從房地產交易中課取重稅,殊不知經濟景氣是循環的,當房地產增幅不再的時候,重稅不但不能保證稅收可以增加,還會陪葬了土地利用和房地產業的發展。

對投資人而言,房地產持有稅和移轉稅的持續加重已成為趨勢,所以要快速加強產權規劃、思考產權移轉的方式,善用「使用權」的優勢和做好長期持有的準備,畢竟「持有」才是房地產真正能獲利的方向,千萬不要再以短期買賣為主要的獲利模式,因為風險已愈來愈高。祝大家投資順利。

本文摘自4月5日出刊之《住展雜誌》377期專題報導,同期內容除本文外,並有「狠賺航空財 透視桃園房市大未來」、「基隆房市前景展望 灣區更新、轉型觀光 成重要關鍵」、「房價一坪三百萬 非夢事」、「如何聰明買小宅」、「寶藏與地雷怎麼分? 北市商圈店面投資」、「房屋座落環境兩面刃」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!



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