【茂德「江翠ONE」掀拋售潮】新北江翠重劃區 建商評價兩極化

【文/記者葉思含】

▲茂德機構旗下有許多品牌,如茂德、漢翔建設等,漢翔於2016年推出「江翠ONE」。(圖為案場照片)

【模範生與模犯生的距離】

新北江翠重劃區 建商評價兩極化 茂德「江翠ONE」掀拋售潮

新北市板橋江翠北側重劃區由茂德機構興建的「江翠ONE」以3~4字頭單價開出首案,各建商陸續進場,成為新北市一級戰區,如今賣壓出籠,「江翠ONE」開始面臨「拋售潮」,當初以3字頭號召的一般事務所產品,因違規做住宅使用恐被開罰、強制拆除,專家建議自住客不要貪便宜承接購買,務必睜大眼睛慎選品牌建商。

江翠北側重劃區號稱板橋最後的大型重劃區,百億量體龐大,自2016年由甲山林廣告銷售的「江翠ONE」首案推出後,至今已經過3年,「江翠ONE」也成為該重劃區第一間完工成屋的建案,然而卻開始面臨「拋售潮」,想買江翠重劃區的購屋族該如何避免陷入這樣的問題?房市專家表示,建商品質是關鍵,購屋要挑對「模範生」建商,避免買到「模犯生」建商的個案。

▲茂德機構漢翔建設興建「江翠ONE」現已完工成屋,卻掀起拋售潮。

挑選江翠重劃區建案 建商品質是關鍵

江翠重劃區吸引各大知名建商進場推案,包括國泰、東騰、潤泰、茂德、立信等,推案遍地開花,然而各建商品質良莠不齊,民眾必須睜大眼睛看仔細,慎選優質建商、買到好房子。住展雜誌企研室經理何世昌舉例,如潤泰、國美、東騰、國泰都是市場上知名的「模範生」建商,其中東騰、國美建築品質佳,社區規劃質感細緻、業界評價好,是未上市櫃公司中以品質取勝的建商;而國泰、潤泰則為知名上市櫃大型建商,品牌信譽佳,其中潤泰建築品質最為知名,工法在全台數一數二,加上有自己的營造廠,一條龍規劃控管嚴格。

房市專家、網路節目主持人Sway表示,興建「江翠ONE」的茂德機構,因爆出爐渣屋和漏水事件,是他不推薦購屋的「模犯生」建商,「江翠ONE」出現拋售潮並不意外。Sway解釋,一般來說,一個社區若有超過5%物件放在市場上銷售,就面臨所謂的拋售潮,將影響一般自住客居住品質,對房價更是不利,以「江翠ONE」共469戶、實價登錄交屋超過300戶來看,查詢《591房屋交易網》有超過50筆、信義房屋則有逾百筆的物件拋售,該社區可說是面臨相當大的「拋售潮」,而這只是第一波,接下來還有即將交屋的「江翠Park」,茂德機構2大社區將面臨拋售賣壓。

▲於房屋交易銷售網站可見「江翠ONE」有大量物件待售。(翻攝自網路)

茂德機構建案「江翠ONE」驚現賣壓拋售潮

2016年,由茂德機構推出的「江翠ONE」為板橋江翠北側重劃區首推建案,規劃15~35坪共469戶,分A、B、C共3棟地上19樓、地下6樓建築,由於位重劃區D段內的商業用地,因此A棟全棟,以及B、C棟2~4樓為一般事務所,每坪開價39~43萬元,其餘部分為一般住宅,每坪開價為45~48萬元,實價登錄揭露後,最低單價驚見32.9萬元。

Sway指出,由於當時板橋新建案每坪開價仍在5~6字頭,「江翠ONE」3~4字頭價格確實吸引許多投資客進場,創造一時熱銷,然而現在房市翻轉,投資客驚覺現在不賣未來損失更大,因而拋售。Sway透露,「江翠ONE」使用坪數太小、雨遮環繞一圈太大,未來待周邊建案完工後視野將被遮蔽,加上茂德機構風評不佳,漏水、爐渣屋等問題糾紛、新聞事件依序浮上檯面,投資客認為若拖越久越不利於獲利,因此紛紛拋售。

信義房屋板橋中正店店長李原璋也透露,確實有已購客戶看了「江翠ONE」樣品屋以為坪數剛好,然而蓋好後才發現空間不敷使用,或發現重劃區生活機能仍須時間等待,只能趕快轉賣。目前「江翠ONE」甫交屋仍在寬限期,多數屋主打平、小賠就願意賣,等寬限期到之後,茂德「江翠ONE」可能將會引發不小的降價求售潮,接下來還有「江翠Park」,不過一切需看未來江翠重劃區發展與市場價格而定。

▲茂德機構「江翠ONE」由甲山林廣告規劃與銷售,圖為當時的樣品屋。

一般事務所禁止當住家 違者開罰或拆除

至於「江翠ONE」的一般事務所產品,因當時甲山林推案時打出3字頭單價,吸引許多民眾想撿便宜做住家使用。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,所謂的一般事務所,僅能做辦公室營業用途,並不能當作一般住家居住,否則就是違規使用,恐有被行政裁罰之虞。

新北市城鄉發展局表示,若建築使用為一般事務所,而違規做住宅使用,將違反都市計劃法新北市施行細則。由於一般事務所並未隔間,一旦要做住宅使用,必須先申請室內裝修許可,否則已違反建築物室內裝修管理辦法,恐被處以6~30萬元罰鍰;若再違規做住宅使用,則違反都市計劃法,一旦面臨檢舉將會先做規勸,否則將連續開罰6~30萬元直到改善為止,若未改善則有被拆除風險,建議民眾必須有開設公司、事務所等需求再購買,不要僥倖作為住家使用。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴也提醒,一般事務所並不適用政府優惠房貸,會比一般住宅貸款低半成至1成或更低,部分銀行甚至不承作,還有管線裝修工程等較高的裝潢成本,都有財務風險考量。另外,大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,因一般事務所以設立公司行號為主,鄰居可能是各種行業的營業處所,有進出複雜的問題,也對房價有很大的影響,購屋不可不慎。

▲目前「江翠Park」由甲山林廣告銷售中,打出年底前可入住廣告。

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