【週報】購屋必看!破解低價宅4大陷阱

撰文/任婉瑩 編輯/吳苡辰 圖片/任婉瑩攝、信義房屋提供

避開4大陷阱誘因,也能便宜買好屋。信義房屋提供

不管是首購族或換屋族,買屋是人生大事,大家都想買得便宜,卻又害怕遇到黑心房仲或建商,例如買到灌虛坪的黑心屋,不僅屋小不夠住,還可能面臨貸款成數不足、轉手不易等問題。許多吸引人的便宜宅話術,其實充滿著陷阱,Yahoo奇摩房地產要來教教大家如何破解。

陷阱誘因1:權狀坪數多?卻是能看不能住

權狀高達40多坪,卻是能看不能住。譬如張小如在大安森林公園附近買了間權狀43坪的新建案房子,結果實際居住空間只有17坪,遠低於權狀的一半面積,主因在於公設比太高、雨遮空間也計算在內。

雨遮計入總價,屋主看得到卻用不到。任婉瑩攝

破解法:

2005年,建築法規新制實施後,房屋公設比會增加3~5個百分點,目前一般新建住宅大樓公設比約30~35%,也就是買1,000萬的房子,其中會有350萬花在買公設,雖然營建署規定,雨遮可登記不計價,卻還是有建商將雨遮計入公設面積,房價跟著加價。

破解方法是要懂得計算得房率,所謂得房率就是房屋實際可居住使用面積,計算公式為:主建物室內坪數/銷售坪數(主建物+附屬建物)。其中附屬建物包含公設(約占30%)、陽台(約占10%)和雨遮(5%),比較有良心的建商,大多把得房率控制在57%,如果低於50%代表這個房屋的虛坪太多了。

圖說=雨遮與陽台等公設多,易影響實際居住空間。信義房屋提供

陷阱誘因2:買1送1?小心買到違法夾層屋

買1房送1房,小坪數大空間,看到這樣吸引人的賣屋話述或廣告詞,可別一下子以為真划算,要先搞清楚房屋是樓中樓,還是夾層屋,兩者並不相同。

破解法:

甲桂林廣告研展部襄理李尚華提醒,這類標榜大空間的類夾層屋,平均單價約較市場行情多出30~50%,很多人以為多花30%的價格,卻可以買到另一層樓,很划算,後來才發現,頂多只能在天花板上隔出空中儲藏室。

根據規定,新建案不管是挑高3米6或4米2,都不可進行2次施工,否則即報即拆。即使是中古屋原附有的夾層屋,若有意重新裝潢,也需要先取得建築師室內裝修許可證,否則還是可能被報拆。

因此,買屋前要搞清楚,你買的房子是合法登記在權狀的樓中樓,還是根本沒有登記在權狀的夾層屋,只是利用房子的挑高空間,再私自加蓋1層樓,這有時也會衍生買賣糾紛,要多加注意。

夾層屋使用空間彈性多,卻無權狀。信義房屋提供

陷阱誘因3:低總價輕鬆成家?留意貸款成數低

千萬小豪宅輕鬆成家,聽到這樣的廣告詞,小資族多半很心動,譬如王小姐就是衝著千萬低總價,訂了間1房1廳的小豪宅,並準備了300萬當自備款,結果銀行鑑價時,將這間歸類在套房,貸款成數只剩5成,王小姐自備款須提高到500萬,後來她因為自備款不足,無力購買,只能忍痛賠違約金。

破解法:

信義房屋汐止店長吳仁傑提醒,購買低價宅前,最好事先請銀行鑑價,根據一般銀行定義,16坪以上,或2房以上才能算是小宅,房屋貸款成數約7成,若是15坪以下的套房,貸款只有約5成,若公設比過高,有些銀行還未必會核貸,建議務必要留意公設比、房間數與權狀坪數。

千萬小豪宅輕鬆成家?挑高套房啦!信義房屋提供

陷阱誘因4:低單價?其實是車位灌入總坪數的假象

每坪單價比起周邊行情便宜4~5萬,還等什麼?ㄟ~先別急。廖小姐看到房仲廣告單,心想終於等到低價宅。後來才發現,這個房屋的面積總價還包含1個大車位的面積,其實若扣掉車位面積,這間屋的平均單價並沒有比較低。

破解法:

當房仲告訴你房屋總價時,一定要先將總價跟總坪數,分別扣除車位價與車位坪數後,再用房價除以房屋坪數,如此才能真的計算出房屋的每坪單價。同時也要注意車位所在樓層不同,價位也不同,有的會相差上百萬,計算實際坪數單價時,可別扣錯價格了。

車位灌入總坪數,易造成低單價假象。任婉瑩攝

不想買到黑心灌水屋,談價格前,一定要先做足功課,破解低價屋的陷阱誘因,再謹慎大膽出價,就能買到理想的低價屋。

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