離婚分到不動產 轉售竟付3百多萬稅

【文/連珠君】國人離婚率居高不下,離婚雖然傷感情,但也別傷了荷包,不動產離婚前後夫妻間的移轉,繳稅可是大不同,離婚前夫妻間不動產移轉只要繳納契稅,土地增值稅可主張不課徵,但若是判決移轉取得不動產所有權,未來出售,有可能要付出高額的房地合一稅。

▲離婚率居高不下的年代,愈來愈多的夫妻,將不動產登記為雙方共有,保障彼此的權益。
▲離婚率居高不下的年代,愈來愈多的夫妻,將不動產登記為雙方共有,保障彼此的權益。

離婚後移轉不動產 小心房地合一稅

自105年1月1日房地合一稅實施後,不動產取得的時間點及取得方式,對日後不動產出售稅費的計算方式影響甚巨。若在離婚前,談妥不動產分配並移轉好不動產,僅需繳納契稅,土地增值稅可主張不課徵,若不動產取得時間在105年以前,未來出售不需要課徵房地合一稅。

但如果走離婚後判決移轉,因移轉時已經沒有婚姻關係,所以除了要繳納契稅外,也要繳納土地增值稅,取得判決移轉後的所有權,如果再出售,因為屬於房地合一稅新制,還要課徵房地合一稅。

最可怕的是房地合一稅,因為經過法院的判決或是和解成立,原來的取得成本(市價)國稅局完全不承認,而是以公告現值計價(約市價1/3),未來出售房地產時,持有期間以法院起訴日重新計算,也就是如果轉手賣掉第一年馬上課房地合一稅45%,1~2年35%、2~10年20%、10年以上15%的高額房地合一稅。

國稅局低估取得成本

新北市地政士公會公共關係主任鄭文在指出,108年12月間經手一件離婚和解不動產移轉案件,前夫於103年12月間以市價1950萬元承買,太太106年12月由法院和解取得所有權,土地加房屋現值約700萬元(土地現值約588萬元、房屋現值107萬元),後來以2550萬元出售。

▲若是婚後判決才取得的不動產,日後售屋,將會課徵高額的房地合一稅。
▲若是婚後判決才取得的不動產,日後售屋,將會課徵高額的房地合一稅。

結果國稅局寄來稅單,稅額高達344.5萬元,如此高額的稅費是因為取得成本被低估,雖然房屋購買價格是1950萬元,但因採用判決離婚,不動產原登記在前夫名下,太太取得不動產時間在105年1月1日之後,國稅局認定太太為無償取得,適用新制,取得成本為公告現值約700萬元,非購買價格。

新制房地合一稅2550萬元-700萬元-(2550*5%)*20%=344.5萬元,因為取得成本被低估,造成必需繳納近345萬元的高額房地合一稅。

不僅如此,該筆不動產尚有房貸負擔,鄭文在主張應扣除房貸再計算房地合一稅,但國稅局表示,尚未有解釋令,該案還在訴願當中,鄭文在認為,財政部針對不動產繼承後售屋計稅已有解釋令,若繼承當下剩下的房貸,超過房屋評定現值及土地公告現值,售屋後,計稅可將差額列為成本扣,不動產判決離婚取得售出計稅方式應要比照。

事實上,不僅親兄弟明算帳,愈來愈多男女在婚前就會先討論財產歸屬,以往可能為了取得較佳的房貸,又認為婚後財產共有,將房屋所有權放在男方或女方單一人名下,現在登記夫妻共同持有的比例愈來愈高,萬一婚姻走到盡頭,也能避免傷害荷包。

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