2021年房市 推案六大趨勢當道

【文/記者張瀞勻】

去年房市火熱,各地成交傳捷報,但在年底中央出奇招,針對炒作投資客、建商土建融貸款進行選擇性信用管制,今年市場將回歸自住買盤,為了爭奪客戶目光,建商競爭更顯激烈,不論是在產品設計或是建材、公設規劃都更精益求精,而《地產天下》整理出2021年推案六大趨勢,民眾購屋前不妨參考這幾項重要指標。

2020年房市回溫,全台六都買賣移轉棟數達到25萬棟,創下近7年新高,此外,591新建案統計去年六都及新竹縣市進場新案,全年總銷金額突破1.6兆元,相較於2019年成長近一成,隨著台灣抗疫有成,熱錢回流,房市持續火熱,不少建商提高建案規格吸引消費者目光。
如「防疫建材」、「隔音建材」及「電動車充電裝置」在2021年成為新案標配,至於在推案型態上,市區、重劃區主力坪數大相其去,市中心小坪數為主、重劃區則以40坪以內2~3房為主,且大坪數豪宅逐漸冒出頭,此外,大台北危老都更案量有增無減,將是今年眾所矚目之焦點。

趨勢1 剛性需求M字型

根據591新建案觀察,無論是市中心或是重劃區,首購產品均為主力,而市中心的坪數規劃會落在25坪以下的1~2房小宅,而在新北市第一環重劃區普遍落在40坪以下2~3房規劃,591新建案編輯部副主任李威志補充,在市中心高單價路段以外,多數建商仍選擇小3房、正3房為推案首選。

住展雜誌研發長何世昌則發現,近期推案坪數有逐步大趨勢,雖然比例遠低於小宅,但出現明顯增長狀況,主因在於,近期房價攀回近年高點,不少換屋族願意以屋換屋,以台北市而言,40~70坪數比例會漸漸回升,另外,桃園市新興重劃區也將出現豪宅型產品,這是過去幾年未見之景象。

科達機構房產研究中心經理曹鈞富認為,受惠台商、企業回流台灣,加速大坪數、豪宅產品去化,逆轉大坪數產品買氣式微之狀態,部分建商仍有大坪數產品銷售醞釀中。

至於中部地區,台中市代銷公會理事長蘇興民指出,大台中地區近一年房價翻揚,1字頭地區漲到2字頭、2字頭上升到3字頭,3字頭地區則得用4字頭單價才能買到了,因此建商在產品規劃上坪數再縮水,今年以2~3房為主力,2房從傳統的26、27坪縮小至23坪上下,3房也降低至30~32坪,過去精華地區多推百坪以上豪宅,今年則降至50~70坪中坪數,提供給客戶合併多元選擇。

趨勢2 熱門重劃區換人當

李威志指出,北台灣重劃區遍地開花,過去幾年推案量集中於江翠北側重劃區、中路特區,光是2020年兩地案量就衝破500億元,但觀察今年第一季推案趨勢反倒集中於新店央北重劃區、三重仁義重劃區,另外,第2季、第3季重點則落在龜山A7特區、中路特區、小檜溪重劃區、青埔特區,受惠於桃園建設陸續到位,建商更積極推案,至於新竹縣市,由於素地稀少,新推案集中於竹北地區,像是縣治三期外圍區域。

而2021年值得注意的是「塭仔圳重劃區」,李威志表示,該區為近期新北市開發面積最廣大的重劃區,目前建商多半在自辦重劃區部分推案,預估開發完成後將會是未來數年推案亮點。

科達機構董事長賴建程分析,新北市府將塭仔圳列為重點發展區域,面積約400公頃,近期更啟動「塭仔圳旗艦計畫」,分為第一、第二區,最快2025年完工,塭仔圳內「新泰重劃區」、「港泰重劃區」因鄰近機捷A5站,交通串連三環三線、匯集國道,且鄰近宏匯廣場、新泰商圈、幸福佳瑪商圈、中平路商圈、新莊國民運動中心,吸引大型上市建商積極布局塭仔圳,除了新泰重劃區有新潤機構去年推出「新潤A5」,開價每坪42~46萬元,總銷達37億元。

賴建程指出,光是「港泰重劃區」插旗圖近1年也持續變化中,目前已吸引八大建商搶進,除了茂德、寶佳、海悅插旗推案,銷售多有不錯表現,其中,海悅、科達機構合資「海研建築」推出首案「新莊海悅花園」僅花4個月即完銷,成為重劃區最大亮點,去年也有科達機構、新潤、華固、丞石、宏國等建商加入戰局,基地面積多數達千坪,華固、新潤等新案今上半年蓄勢待發,科達機構也預計預計第1~2季間推出「新莊科達花園」,總銷25億元,在大品牌建商佈局下,今年塭仔圳可望朝累計300億元推案高峰,房價更全面站穩4字頭以上。

而2020年各大建商南下角逐台中土地,蘇興民指出,今年最大亮點仍在北屯區,但從機廠特區轉移到十四期重劃區,該地區近期已經配地完成,由於建商土地取得成本從40多萬元報漲到近7字頭,預估第二季將會陸續有推案公開,建案價格至少4字頭起跳,將會對市場造成轟動,但許多開發商也在觀望市場對於4字頭價格的反應,若有4字頭成定調,未來台中市價格恐怕跟著水漲船高。

趨勢3 危老續熱 建商預售態勢不變

根據住展雜誌統計,去年大台北都更案推案量已達2041億元,年增率近七成,主要是雙北市土地稀缺,危老都更陸續爆出天量,李威志認為,2021年北台灣都更危老量體還是維持高峰,主因在於時程獎勵逐年遞減,且建商購地受到選擇性信用管制,但危老都更土地不受土建融管制,預估未來都更危老案源會持續增加。

至於,土建融管制是否會改變建商偏愛預售推案的習性,何世昌認為,房市買氣不減、房價不跌之下,建商搶市搶錢,預售案不僅不會消失,還會是今年推案主流,尤其是台北市多為都更危老案,利益分配早已完成,建商不會冒險延後推案,預估北市預售比例仍會是全台之冠、居高不下。

趨勢4 全面防疫 建材納標配

曹鈞富指出,受新冠肺炎影響,「防疫建材」話題仍是2021年推案趨勢,包括公共空間、住家配備防疫建材皆升級。

在公設部分,除了常見的基本當層排氣、衛浴管道逐層封閉等工法,在管道通風、排水系統搭配的防疫配備,此外,社區住戶進進出出,尤其電梯和生活息息相關,且屬封閉式空間,因此,不少建案電梯、梯廳都會裝置負離子、紫外線殺菌、空氣潔淨裝置等。

住家空間內,則多主打各知名品牌空氣潔淨過濾系統、全熱交換器等,維持室內良好空氣品質與溫度,已成不少新建案必備的話題建材。

趨勢5 樓板隔音新制正式上路

不僅防疫題材仍是趨勢,「隔音建材」也是消費者重視的議題,曹鈞富分析,內政部營建署2016年修正「建築技術規則」,要求建築隔音要達到58分貝,以此標準計算,15公分厚的鋼筋混凝土造樓板,鋪設的表面材需達到17分貝以上的隔音效果,或取得內政部綠建材標章之高性能綠建材,今年7/1開始執行,因此,因應法規,近年多數建案皆規劃吸音地板、隔音墊等,至於氣密窗方面,也多強打厚度、多層、日系品牌等能強力阻隔噪音效果等,也成為消費者觀察建案的購買指標。

潤泰精密材料指出,過去豪宅案常見的加厚、中空、保麗龍球,都是樓板隔音的作法,但往往佔掉許多空間、施工不易,增加不少建築成本,而2017年潤泰成功研發「消能隔音地坪」,價格工法更親民,目前已陸續應用於各大指標建案,建議近期有購屋需求的民眾,記得聽看看建商樓板隔音的作法和效果,避免錯失這項政策美意,也保障自己和家人不受樓板衝擊噪音驚擾。

趨勢6 電動車充電系統成趨勢

電動車逐漸成為近年趨勢,未來10年全球將突破3000萬台,曹鈞富表示,去年電動車市場大幅上升,故新建案也多會加入「電動車充電裝置」議題宣傳,甚至被市場認為是未來房價增值潛力,目前充電站設置私人車位、獨立電表最受民眾青睞,社區充電站電力來源又分為「既有公電」、「私電」與「新設公電電錶」等類型,又以私電電費成本、管理方式較為輕鬆,至於新設專用電錶主要可向台電申請一個獨立的「電動車專用電錶」獨立計費、獨立供電、每層限1座、無需額外門牌號碼,此外,規劃出優良的共同走線路徑是增值指標,無論是採用管線並行吊管,或設置線槽,社區良好規範是重要關鍵之一。

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